健康良性的經濟發展
從大背景看，會議提到中國經濟發展面臨需求萎縮、供給沖擊和預期減弱的三重壓力。會議要求，明年經濟工作要穩中求進。各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極出臺有利於經濟穩定的政策，政策力度要適當超前。
關於明年房地產市場的調整，會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長期租賃市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
堅持“房住不炒”的基調
在這次會議中，再次強調了“房子是用來住的，不是用來炒的”。這是中央經濟工作會議連續第四年明確“房子不要用來炒”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李表示，強調“房住不炒”是頂層設計，是房地產和住房工作的長期指南，不會因為行業暫時的低迷和局部的風險暴露而有所調整。這種戰略力量是不可動搖的。戰略實力不變。短期內調整策略，會有底線和堅持，不會有迷茫。
“中共政治局會議以前沒有提到‘房住不炒’。其實‘房住不炒’的定位不會變。換句話說，無論如何支持剛需和改善性住房需求，都沒有炒房和投資投機的支持和市場。所以後續各地在理解政策的時候，即使可以放寬政策，也要嚴格守住這條紅線。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
先提預期指導，探索新的發展模式。
中央經濟工作會議提出，加強預期引導，探索發展新模式。
嚴躍進認為，本次會議首次提出“預期引導”的概念，預示著當前在預期管理和引導方面會有新的動作。
中指院的報告提到，購房者、開發企業、金融機構等很多市場參與者的預期不穩定。引導各方市場預期，有利於合理住房需求的正常釋放，有利於住房建設和城市發展的穩步推進，“穩預期”的重要性更加突出。
從《探索發展新模式》也可以看出，經過20多年的快速發展，我國城鎮居民人均住房面積已經達到40平方米左右，增量市場規模已經見頂。房企過去“高杠桿、高周轉”的發展模式亟待改變，企業通過高杠桿、高負債快速發展、快速擴張的模式即將終結。行業正在從增量發展向存量運營時代轉變，企業也需要順勢而為，拓展新的。與此同時，對於地方政府來說，過去由房價和地價上漲推動的“土地財政”模式也急需改變。
RealData首席市場分析師徐小樂認為，“探索新的發展模式”將推動房企發展模式的轉變。目前，我國房地產企業在長期發展中形成的高周轉、高杠桿的發展模式是不可持續的。部分企業出現債務危機，需要采取疏堵結合的方式，加快房企轉型升級，從發展方式上防範和化解房地產金融風險。房地產開發企業要探索新的發展模式，結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和自身優勢，參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域，實現多元化轉型。這是防範和化解房地產行業發展風險的必然選擇，也是房地產行業實現可持續發展的必由之路。
合理的住房需求得到支持。
中央經濟工作會議明確，支持商品房市場，更好滿足購房人合理住房需求。
中指院認為，“支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求”與65438年2月6日中共中央政治局會議的提議壹致。預計信貸政策將繼續擴大對首套改善型住房需求的支持。
嚴躍進也認為，這壹政策與中共政治局會議精神是壹致的，“支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求”將被寫入，後續應該會有壹些變化。第壹，合理的住房需求包括剛需和改善性需求，後續的土地、信貸、稅收都會有保障。二是合理的住房需求，包括租購並舉，將面臨鼓勵和支持。
因城施策促進房地產業良性循環
中央經濟工作會議提出，因城施策，促進房地產業良性循環和健康發展。今年2月6日召開的中共中央政治局會議，提出了“促進房地產業健康發展和良性循環”的意見。
根據中央經濟工作會議，“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，與中共中央政治局會議的提法略有不同。壹是強調“因城施策”，目前每個城市的市場表現不壹樣。房地產相關鏈條面臨的問題是不壹樣的。因城施策采取針對性措施，更有利於加速各城市房地產行業的良性循環；第二，房地產行業“良性循環”和“健康發展”的順序會發生變化，良性循環後房地產行業會更好更健康的發展。目前對於政府來說，打通房地產行業所有鏈條的流通才是最重要的。在因城施策下，資金面和政策面會努力推動房地產行業實現良性循環。
徐小樂認為，房地產的“良性循環”需要兩個必要的基礎。壹個是控制房企雷雨風險，防止地方企業風險傳導到系統。第二，房地產市場要運行。今年下半年市場處於近乎停滯的狀態，主要是二手房到新房再到土地市場的連鎖降溫。二手房流通困難堵塞了賣舊房買新房的鏈條，交易堵塞加速了房企回款的惡化。到期債務無法滾動，整個房地產鏈條無法正常運轉。根本原因是下半年降杠桿過快，多項金融政策同時收緊。政策效應疊加導致房企融資環境和購房者信用環境快速收緊。
徐小樂指出，未來在房地產“良性循環”的引導下，前期過緊的金融政策將進行結構性調整。壹方面，適度放松對房企融資的管控，合理分配房地產開發貸款和M&A貸款，緩解房企債務壓力；另壹方面，住房信貸環境有所改善，重點滿足首套房和改善型住房的房貸需求。在“房住不炒”的前提下，未來對於剛需和改善型住房需求可能會有針對性的扶持政策。預計2022年房地產市場將逐步修復，不會出現硬著陸，繼續發揮經濟運行的“穩定器”作用。
再次提出加快發展長租住房
中央經濟工作會議提出，堅持租購並舉，加快發展長期租賃市場，推進保障性住房建設。在去年的會議中，更多強調的是“規範發展長租市場”。
李指出，的長租住房也是長租公寓。自從去年長租公寓市場發生雷雨後，國家更加強調保障性租賃房，長租住房強調的比較少。事實上，長期租賃住房和保障性租賃住房是多層次租賃市場的壹部分，滿足不同類型的租賃需求。因此，在總結長租公寓問題的基礎上，作為未來多渠道房源供應的源頭，應加強監管和建設模式，引導開發行業轉型升級。
徐小樂認為，未來將更多發揮市場效率，解決大城市租客多元化、品質化的租賃需求。隨著城市化率的提高，大城市住房租賃市場需求旺盛，租客在租賃市場停留的時間延長。貝殼平臺數據顯示，2021購房平均年齡為36-38歲，比2018晚了2-3年。很多租客租住時間超過10年，以後家庭出租需求逐漸顯現。我國住房租賃體系主要由市場化租賃住房、保障性租賃住房和公共租賃住房組成。依靠市場化的效率，可以有效解決租房群體的多樣化需求。
在其看來，制度化是提升租賃市場專業化服務的必要途徑和重要載體。但由於租賃行業利潤空間狹窄，租賃企業面臨著成本高、融資窄、合規難的問題，導致全國整體租賃機構化率不到5%，壹線城市不到15%。預計明年，針對長租市場的土地、金融、稅收等扶持政策將出臺，未來住房租賃企業將獲得良好的政策扶持環境。