佳兆業健康科技
粵港澳大灣區現在是各種開發商夢寐以求的淘金者。之前沒有在大灣區大舉布局的房企，如果進入掘金，必先造訪凱撒(01638)的碼頭。HK)，壹種本地蛇。
比如陽光城。
2065438+2009年5月29日，這家總部位於福建的房地產企業與凱撒簽署戰略合作協議，雙方擬各出資45億元成立合資公司，推進粵港澳大灣區及周邊地區房地產開發領域的合作。
陽光城之所以選擇凱撒，是因為“凱撒及其關聯方在粵港澳大灣區及周邊地區深耕多年，在當地有良好的口碑和相關資源。”
凱撒是大灣區有名的“地主”。在2065438+2009年3月26日的業績發布會上宣布，老改儲備項目占地約3000萬平方米，99%位於大灣區，總價值約1.8萬億元。
這個“地主”來了又走，也就是在這四五年裏。
2014 10，凱撒董事局主席郭英成涉案，在港避難。凱撒幾乎所有的房產都被當地政府鎖了起來，銷售款的來源壹下子沒了，然後就爆發了債務危機。
融創隨後進入並策劃並購。沒想到，凱撒財務報告造假的問題被曝光了。當時很多人離開了公司，從高管到普通員工。
他們覺得凱撒和郭英成沒有復活的可能。
奇跡還是發生了:融創合並失敗，郭英成重新控制了凱撒。隨後，凱撒修復了與地方政府的關系，與債權人達成了重組協議，並為財務報告造假找到了“替罪羊”。兩年多後，上市公司恢復了在香港交易所的交易。
2014的危機對郭英成產生了深刻的影響，使他產生了強烈的憂患意識:狡兔三窟。
因此，郭英成在資本市場上動作頻頻，包括a股、港股、美股，控制了6家上市公司。郭英成和富德控股的同鄉朋友、財務老板張軍壹樣，通過各種關聯交易入股壹家保險公司——昆侖健康，日積月累發生變化，最終因原保監會的嚴格監管而退出。
問題是，凱撒現在真的安全嗎？
粵港澳大灣區規劃發布後，總部在廣深的龍光、雅居樂等珠三角房企紛紛打出橫幅，自稱灣區龍頭。
但灣區從規劃到最終實現壹體化還需要時間。目前灣區的房地產體量最大，房價最高，需求最強的是廣州和深圳，而廣州和深圳尤其是深圳最大的土地來源就是舊改，得舊改者得天下。
沒有人敢和凱撒爭奪“舊改革之王”的稱號。
2018財報披露的舊改數據顯示，凱撒持有面積約3000萬平方米(不含土儲)，99%位於大灣區，對應大灣區119舊改項目，其中深市81項目，廣市65438。
郭英成說，深圳老項目的毛利率約為50%，廣州為40%，惠州、中山等城市約為26%。凱撒舊改項目平均毛利率超過20%。
香港某投資機構人士表示，凱撒對毛利率的估計過於樂觀，舊改項目開發進度沒有那麽快，價值也沒有那麽高。但他坦言，即使上述數據打折，凱撒的舊改項目和貨值仍遠高於其他廣深房企。
依托舊改項目持續釋放，凱撒2018年實現合同銷售額700.6億元，同比增長57%；毛利增長25%至11100萬元，毛利增長1.5%至29%。核心凈利潤增長304%至47億元；手頭現金229億元，同比增長8%。
壹位接近凱撒的人士表示，房地產企業要想在行業內站穩腳跟，在金融機構和融資領域擁有話語權，就必須靠規模說話。凱撒的目標是沖擊6543.8+0000億甚至2000億元的合同銷售規模。
然而，凱撒的負債率仍然很高。到2018年末，其凈負債率從2017年末的300%下降到236%。
郭英成解釋:凱撒每壹個舊改項目的開發周期都是五到六年，也就是說舊改資金的沈澱周期太長，“投入之後都是負債”。
上述投資者反駁稱，很多舊改項目在實施拆遷補償建設之前，投資並不多。即使拆遷補償既是實物補償又是貨幣補償，也不會占用企業太多資金。“凱撒債臺高築還是歷史遺留問題，主要是2014之前的財報涉嫌造假，隱瞞了大量債務，需要慢慢消化。”
如今，三大評級機構惠譽、穆迪和標準普爾都給予凱撒B級評級，但其海外債務的利率仍然很高。
2065438+2009年5月23日，凱撒發行4億美元優先票據，利率11.5%；在此之前，4月2日，凱撒發行了3.5億美元的優先票據，利率為11.25%。
凱撒也打開了國內融資市場的局面。4月份連續發行4.75億元和6.85億元兩筆ABS。
凱撒回應稱，未來將繼續改善融資結構，通過借入新的低息債務來償還舊的高息債務，以降低凈負債率和融資成本。
郭英成的兩個兄弟是潮汕普寧人。他們靠著深圳的老本發了財。凱撒於2009年在香港上市。郭氏家族信托基金通過大廠、大豐、大正控制，持股比例為665，438+0.35%。
上市後，凱撒在深市的老生意越做越大，難免與長期主管房地產事務的地方官員有“灰色交易”。
2014 10，相關官員涉案，郭英成避難港。凱撒在深圳的四處房產隨即被鎖定，銷售收款中斷，債務危機爆發。
危機之下，郭氏兄弟將11.21%的股權轉讓給生命人壽，後者的股權上升至29.96%，成為凱撒的大股東。
隨著凱撒的其他財產陸續被鎖定，郭英成的日子更難過了，海內外債主紛紛上門討債。
2015 1月，並購之王融創來了。
融創承諾以每股65，438+0.8港元及45.5億港元的總代價購買郭氏兄弟持有的49.25%的股份，並擬向其余股東發出全面要約收購。
融創在股權交割前設定了壹個前提條件:凱撒的債務重組要讓融創滿意。
融創從壹開始就和凱撒、孫宏斌、郭英成合不來。孫宏斌是野蠻英雄，郭英成是港商，低調務實。
“凱撒不吸煙，高管和員工也基本不吸煙。融創馬入駐後，雙方團隊在會議室就座，以老孫為首，壹群融創馬拿出煙來抽。凱撒的團隊非常不舒服。”接近凱撒的人士表示，類似的企業文化沖突還有很多。
融創查看各項財務數據後，發現凱撒存在壹個很大的財務黑洞:其債務為650億元，而非財報中公布的297億元。
這壹消息後來被曝光，凱撒指責融創發布了這壹消息，但融創予以否認。
2015年4月13日，凱撒宣布郭英成重新執掌董事會。隨後，融創派駐凱撒的三名高管辭職，孫宏斌壹怒之下離開凱撒總部，收購結束。
回歸前，郭英成已經做好了自救的布局。
2065438+2005年4月初，深圳解除了對凱撒未售房屋的鎖定，凱撒與政府的關系開始修復。9日，生命人壽借給凱撒654.38+0.377億元，這只是公開公布的數據。就在此時，生命人壽斥資30多億元投資凱撒股份，還以基金、債券、房地產等方式火速救助凱撒，總計約6543.8+02億元。
2065438+2005年7月，深圳市批準了龍崗區凱撒舊區改造項目，這說明郭英成的個人問題基本過去了。
2015年末至2016年初，凱撒國內主要債權人平安、中信、信達與凱撒達成諒解。中信銀行和中信信托向凱撒輸血300億，平安銀行輸血500億，信達通過債轉股深度介入凱撒多個舊改項目。
接近凱撒的人士表示，這些金融機構願意幫助凱撒的原因很簡單:如果凱撒倒臺，債權人的利益將嚴重受損；如果允許凱撒繼續發展，憑借其龐大的舊土地儲備，其未來的利潤是可以預期的。
2015下半年，房地產市場在深圳、北京等壹線市場壹馬當先，房價飆升。
“有時我們開玩笑說，當時政府鎖定了凱撒的房地產，這只是幫助它度過了樓市的衰退。解鎖後，市場恢復了，那些房地產的價值增加了。”深圳當地壹位開發商表示。
2016 1，凱撒與國內債權人達成債務重組協議；3月，與海外債權人達成協議；65438年2月，財務造假的替罪羊被找到了——凱撒的壹些“前員工”主導了財務造假，而郭英成對此並不知情，也不承認。
2065438+2007年3月，凱撒股票在證券交易所恢復交易。
在凱撒復牌前後的短短兩三年時間裏，郭英成已經控制了a股、港股、美股六家上市公司，並試圖成為壹家保險公司。
也許是因為和老鄉張軍(生命人壽的老板)走得太近，才學會了張軍的操作方法。也許是2014的危機太刺激了，讓郭英成心有余悸。他決定打造自己的首都和產業版圖。
以郭英成收購明家聯合(現更名為佳運科技，主營業務為軟件服務)為例。2017年9月，凱撒旗下的蘇佳網絡從明家聯合原實際控制人周建林處受讓21.25%股權，成為實際控制人。
在此之前，郭英成通過壹個復雜的關聯公司對這家上市公司進行了隱性持股。
2016年末，周建林通過兩筆大宗交易減持29，877，338+0，000股。隨後，3家公司出現在流通股股東名單中:深圳市嘉博世創新科技股份有限公司(簡稱“嘉博世”)持股1591900股，深圳市華盛瑞德科技發展有限公司(簡稱“華盛瑞德”)持股754.57萬股；深圳市盛達智碩科技發展有限公司(以下簡稱“盛達智碩”)持有6，465，438+0.1.7百萬股。
三家公司合計持股比例約為4.7%，接近5%的紅線。
工商信息顯示，嘉博世、華盛瑞德、盛大智碩的控股股東均為深圳正萊達實業，業內認為正萊達實業是郭英成家族控制的公司。
壹位港資機構人士表示，郭英成在進入明家聯合之前通過三家公司潛伏的好處是，第二天出現股權糾紛時可以進可攻退可守，手段可謂高明。
在控制了明家聯盟之後，正萊達實業在郭英成布局保險資金時再度出現。
2065438+2007年2月，原保監會發出問詢函，質疑昆侖健康險的四大股東——深圳鴻昌宇、深圳鄭遠達、泰騰物資、正萊達實業是否屬於郭英成家族。
四家公司回復否認，原保監會兩次問詢。
2017年2月，17，原保監會公告，包括上述四家股東在內的七家股東公司將騰退昆侖健康股權。然而，公告沒有確定上述四家公司是否屬於郭英成家族。
壹位深圳地產人士表示，在原保監會和證監會將保險資金定義為“妖精”之前，房企涉足金融領域是很正常的。當時華夏幸福、泰禾等公司涉足銀行、保險、基金等領域。嚴監管之後，房企又撤退了。
郭英成壹定很害怕，但這個首都局是有原因的。
2014年危機之後，郭英成遭遇了資本約束。
接近凱撒的人士表示，對於信達等金融機構來說，壹方面，凱撒感謝它們幫助他們度過了危機，另壹方面，凱撒覺得這是在為他們工作。
平安、中信、信達作為凱撒最大的債權人，通過債轉股深度介入凱撒舊改項目。
棱鏡網英文版了解到，中國平安與凱撒於2016年初設立了嘉興平嘉投資有限公司。該公司從1號到6號有6個投資合夥企業，分別對應凱撒的壹些舊改項目。例如，嘉興平甲1號投資合夥企業對應的是凱撒在深圳橫崗的壹個大型項目。
信達還與凱撒合作設立了壹些有限合夥制基金。例如，工商資料顯示，凱撒與信達資產共同設立了蕪湖新東鎮投資中心(有限合夥)，該投資中心對應投資了深圳市賈汪集房地產開發公司。
中信銀行和中信信托已捐贈300億元人民幣幫助凱撒解決債務問題。作為交換，中信介入了郭英成最大的舊城改造項目，該項目位於南山區蛇口東角頭地塊。這塊654.38+0.7萬平米的寶地，按照現在的市場價估算，價值近千億。
據接近凱撒的人士透露，這塊地在上世紀80年代由深圳劃撥給深圳海運集團作為倉儲和碼頭用地，隨後香港杜德利集團出資數百萬元成立深圳振華港灣企業有限公司(以下簡稱深圳振華)，杜德利持股49%，深圳海運持股51%。
2000年後，隨著中國房地產市場的啟動，該地塊的價值飆升。達德利公司試圖提供3255萬元註冊資本將其股權從49%增加到80%，並協商收購剩余20%的股權，但深航不同意。
2013，郭英成入主，向深振華兩大股東發力。壹方面增持達利集團股份，另壹方面收購深圳海運集團大股東深圳港航投資有限公司(後更名為“深圳李鴻金融投資控股有限公司”)股權，深圳海運股權占比70%。
當凱撒陷入危機時，國盈成了資本問題的解決方案。2015年初，他賣掉了達利集團的全部股份，同時把港航投資的股份轉讓給了香港旭日集團的老板蔡誌明，他是潮汕老鄉。
危機過後，郭英成試圖從蔡誌明手中奪回東角頭地塊。然而，債權人中新已經擋住了去路。
工商資料顯示，凱撒直接持有李鴻金融(前身為“港航投資”)1%的股權，另外99%的股權由鷹潭金英投資管理有限公司(以下簡稱“金英投資”)持有。金英投資註冊資本高達66.7億元，中信信托認購超過50億元，凱撒集團認購超過6543.8+06億元。
“目前，達力、凱撒和政府正在談判和博弈。杜德利的訴求是從土地增值中獲得應有的收益。凱撒希望以合理的價格從達德利手中收購股權，政府希望挖出壹部分地塊用於建設公共設施。最後談不攏，只能把事情擺平。”接近凱撒的人士表示。
東角頭項目只是凱撒舊改項目的壹個縮影。用郭英成的話說，“在政策不確定、社會變化的情況下，改變舊的是非常困難的。”
當然，這場比賽與郭英成之前經歷的風暴相比不算什麽。
峰值
關註領域:信息技術、高端裝備、新材料、新能源、節能環保、生物醫藥、教育、先進制造等具備條件的領域。
時間:6月13 ~ 6月15(深圳)6月18-20(北京)
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