山東泗水的房地產市場怎麽樣？包括房價，地價，銷售，分析。。。。最好是全面的。
房地產業是國民經濟的支柱產業，對於推動我縣產業結構戰略性調整、優化產業結構、促進經濟增長方式轉變、擴大就業、適應人民群眾消費需求、促進工業基地全面振興具有重要的戰略意義。為全面了解我縣房地產業的發展歷史和現狀，分析存在的問題，研究提出相應的對策建議，根據主要領導指示，縣委政研室、縣住建局對我縣房地產業的相關問題進行了專題調研，現報告如下:
壹、泗水縣房地產業的發展歷程及現狀
(壹)從房地產業的發展來看:據調查，由於我縣經濟發展落後，房地產業起步較晚。泗水縣的房地產業以2003年君泰社區的發展為標誌，經歷了三個階段:壹是萌芽階段(2003-2004年)。君泰小區、同濟花園、盛源居、盛達小區相繼建成，拉開了我縣市場化程度差、商品房成交量小、經濟貢獻率低的商品房市場發展序幕。第二個是逐步發展階段(2004-2007)。在土地和住房制度改革的推動下，我縣城鎮化建設加快，城市建設、舊城改造開發和保障性住房建設同步實施。濱江水景花園、恒興家園、傅僉花園、金冠陽光花園、永盛珍珠泉花園、雋園、盛源新天地等項目相繼開發建設。在此期間，房地產行業逐漸規範，房價穩步上漲，經濟貢獻率逐年提高。三是相對成熟階段(2008年至今)。舊城改造開發和新城建設力度加大。三發順河、龍城之春、永盛明珠、聖元麗都、龍城之春、榮盛大院、中興新城、金域中央、呂晶國際、金泉廣場、富臨城等住宅小區快速建成，特別是隨著海清聖地國家康居示範工程的進入和小高層建築的興起，呈現出房地產開發投資快速增長、房地產開發面積不斷擴大、房地產銷售持續強勁的態勢。自2008年以來，* * *已建成23個開發小區，總規劃開發面積約5200畝，規劃開發建築面積約500萬平方米，在建建築面積約654.38+0.4萬平方米。我國的房地產市場，尤其是城市房地產業，正處在拐點的門檻上。
(二)從2009年以來的房地產銷售量來看:根據2009年以來的統計數據，已開始銷售的房地產開發企業有17家，已建成商品房約9100套，竣工面積約1.05萬平方米。詳見表1:泗水房產銷售統計。
表1:泗水各樓盤銷量統計
2009年房地產發展
銷售集總數為2010年。
總銷售套數為2011年前5個月。
銷售集的空置率
傅僉花園140 29 23 11.7%
恒興佳緣190 56 4 9.6%
榮盛庭院187 178 67 12.3%
三發順和520 679 69 10.9%
聖元麗都580 207 102 14.5%
金冠陽光72 54 4 12.3%
河畔水花園210 63 98 13.7%
龍城之春889 462 436 10.7%
中興新城102 287 47 13.4%
珍珠泉花園310 167 23 9.3%
盛源新天地20 71 9 10.2%
海戀聖地70 17
史聖名門148 189
永盛明珠95 14
金泉廣場35
成付林184
金域中央65
總計3220 2566 1386
1.從上表可以看出，2009年泗水縣商品房銷量再創新高，印證了泗水縣房地產市場仍在升溫。雖然2010第壹季度是房地產銷售市場的淡季，但商品房銷售量比去年同期增長了18%，商品房空置率在合理範圍內，但個別樓盤空置率高，銷售前景黯淡。(按照房地產行業的通行做法，空置率在3%以下的商品房供不應求，可供購房者選擇的商品房很少，不利於房地產市場的發展；空置率在3%-10%之間，商品房供求關系平衡，是房地產比較成功的空置面積；空置率在10%-15%之間，商品房供求關系基本平衡，是房地產銷售市場的合理空置範圍；商品房空置率在15%以上，屬於嚴重擠壓範圍，極其危險)。
2、從空置率的原因來看，主要在於:
(1)質量不高、公共設施不全、內部環境混亂、建築間距視覺擁擠的樓盤不受購房者歡迎。
(2)戶型設計不合理，戶型面積較大或較小的樓盤都不好賣。從目前的銷售情況來看，110 ㎡-130 ㎡的商品房最受購房者歡迎。
(3)購房者對高層住宅的概念還比較淡漠，擔心入住後的成本。購房者接受小高層商品房，然後普及，還需要壹段時間。
3.從樓盤之間的銷售情況和空置率對比來看，目前四城三發順和北曲樓盤開發成功，多層商品房供不應求；高層商品房隨著縣住建局的成功團購，吸引了眾多潛在買家。目前三棟高層住宅賣的差不多了。聖元新天地和聖元麗都是泗水縣城最穩定的樓盤，最大的優勢在於優越的地理位置。但由於盛源新天地高層商品房戶型設計不合理(戶型面積為150平米)，80套商品房僅售出25套，成為該樓盤開發的唯壹短板。金冠陽光花園是泗水縣目前最不穩定的樓盤。主要原因是前期對質量和配套設施的爭議導致了後續的商品房銷售。
(3)從2009年以來的房地產銷售價格來看:2009年泗水縣房地產銷售均價為2020元/㎡，同比上漲9.2%；目前樓盤銷售均價2560元/㎡，比2009年銷售均價上漲26.7%。詳見表2:泗水市多層商品房銷售均價。
表2:泗水城區多層商品房銷售均價。
2009年開發物業銷售均價為2010。
平均售價、當前平均售價和未來趨勢。
∕1890元∕ 2300元∕基本穩定。
恒興嘉園1990元∕㎡ 2100元∕㎡/sold出。
∕㎡外榮盛院2070元∕㎡/sold外2270元。
三發順和2180元∕㎡ 2340元∕㎡/Sold出。
聖元麗都2170元∕㎡ 2320元∕㎡/sold出。
金冠陽光花園1930元∕ m2 1990元∕ m2 2050元∕ m2基本穩定。
濱江水花園1850元∕ m2 1900元∕ m2 2040元∕ m2基本穩定。
龍城之春1980元∕ m2 2170元∕ m22850元∕m2基本穩定。
中興新城1920元∕㎡ 2080元∕㎡/has已售罄。
珍珠泉花園1600∕1720∕1890∕基本穩定。
盛源新天地1910元∕ m2 2210元∕m2/sold出。
4200元∕㎡4200元∕㎡在海戀聖地基本穩定。
史聖名門2050元∕ 2160元∕基本穩定。
永盛明珠2130元∕ 2，300元∕ 2基本穩定。
福林市基本穩定在3050元∕㎡.
從以上數據可以看出，泗水縣商品房銷售價格壹直在穩步上漲，完全擺脫了2008年底全球金融危機的影響。其中，三發順和嘉園的商品房銷售價格壹直是泗水市房地產銷售市場的風向標，帶動了房價的整體提升。
泗水縣高層住宅開盤銷售是2009年泗水縣房地產市場的壹次突破。詳見表3:2065 438+01截止5月份高層商品住宅銷售價格。
表3:5月份高層商品房銷售價格2011
居住社區
水原龍城之春榮盛庭院金域中央中興新城濱河樓
十七樓2690 2500
十六樓2680 2450
十五樓，2640，2400
十四樓2600 2350
13樓2560 2300
十二層2520 2250
十壹樓2490 2200 3260
十樓2450 2150 3146 3260
九樓:2410 2100 3126 3220
八層2370 2050 3026 3190
七層2330 2000 2946 3100
六樓2290 1950 2896 3020
五樓2260 1900 2816 2995
四層2230 1850 2766 2890
三樓2200 2736 2840
二樓2666 2800
壹樓2566 2770
均價2448 2175 2869 3031.364 2970。
從以上數據可以看出，泗水縣同壹小區高層和多層的銷售差價為200-300元∕㎡，這還只是高層和多層建築安裝成本的差價。高層建築銷售價格不溫不火，消費者購買欲望不強。《關於提高城市土地利用率鼓勵建購高層建築的暫行意見》( 1997年12月15日頒布)司法正[2009]17號)需要持續實施。
我縣商品房銷售均價持續上漲的主要原因:壹是通貨膨脹因素導致建築材料和人工成本增加(工程量的增加使我縣建築工人工資比周邊縣市高出20%以上)，由於裝修成本增加，出讓地價仍呈上升趨勢， 再加上近年來施工技術的創新和施工質量的提高，這些都形成了很高的“剛性成本”，所以成本剛性會很高。 第二，隨著2008年、2009年適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策的實施，房地產發展環境得到極大改善，居民購買力得到信貸支持，有效釋放了普通和改善型住房需求。目前國家對房地產市場的調控實際上並沒有像泗水這樣影響到四線城市，整體的住房需求有了很大的提升；三是我縣實行了鼓勵農民進城購房的優惠政策，購房人數明顯增加，有效激活了進城農民的購房欲望。
(四)房地產開發土地市場:自2007年3月完成原山東面粉機械廠儲備土地拍賣以來，已成功舉辦國有土地掛牌拍賣18次，出讓土地1676.5畝。自2009年以來，* * *已完成4宗國有土地掛牌出讓，出讓土地達到878.5畝，相當於前幾年出讓土地的總和。詳見表4:泗水縣2009年至今土地供應情況。不難看出，泗水房地產銷售市場紅火的同時，土地供應大幅翻倍，今年房地產開發面積有望翻番。
表4:泗水縣2009年至今土地供應情況
序號出讓方式土地宗地號面積受讓成交價開發項目
1掛牌轉讓司初地[2008]-6號7.5342泗水縣久源房地產開發有限公司3200榮盛大院。
2掛牌出讓司初地[2009]-1第6.6666號山東萬紫園旅遊發展有限公司1516萬七彩。
3掛牌出讓四出地[2009]-3號0.9733山東萬紫園旅遊發展有限公司210
4掛牌出讓司出地[2009]-2號2.6064山東萬紫園旅遊發展有限公司561
5掛牌出讓四出地[2009]-5號0.31泗水永盛房地產開發有限公司150
6掛牌轉讓司初第200916號3.5061濟南三發置業有限公司1400三發順和
7掛牌轉讓司初第200915號9.35438+072濟南三發置業有限公司3800
8掛牌出讓司出地[2008] 9-1 6.3866濟寧洪欣置業有限公司1304史聖名門
9掛牌出讓司出第[2008]9-2號11.29649濟寧洪欣置業有限公司2314
10掛牌轉讓司出地[2008]9-3號3.02975濟寧洪欣置業有限公司622
11掛牌出讓司初第200956號0.081007泗水永盛房地產開發有限公司6 0
12掛牌出讓四楚土地200973-1地塊7.79826泗水海清置業有限公司8200
13四楚地200973-2地塊6.27206泗水海清置業有限公司掛牌出讓6590
14掛牌出售司出第200966號4.6002濟寧紅星房地產開發有限公司1540濱河水原
15掛牌出讓給四楚地200938-2地塊0.64498泗水永盛房地產開發有限公司珍珠泉花園280號。
16掛牌轉讓司初第200977號5.64727泗水永盛房地產開發有限公司3900光明小區
17掛牌出售司初第20106號9.3463山東恒瑞房地產開發有限公司1460金域中央
18掛牌轉讓思楚地2010-10否。1.9393九巨龍房地產開發集團有限公司1070龍城春天
19掛牌出售司初第2010-9號3.594226九巨龍房地產開發集團有限公司1980
20.掛牌轉讓思楚地2010-13號0.627九巨龍房地產開發集團有限公司360
21掛牌出讓四楚土地2010-12第2.6446號九巨龍房地產開發集團有限公司1480。
22掛牌出讓四楚土地2010-11第65438號+0九巨龍房地產開發集團有限公司552
23掛牌出讓司初第20107號7.0682山東恒瑞房地產開發有限公司7160
24掛牌轉讓司初第20108號4.071山東恒瑞房地產開發有限公司3466金域中央
25掛牌出讓司出第201023號3.499濟寧市紅星房地產開發
有限公司澄城公司1150金泉廣場
26掛牌轉讓思楚地201016號3.1904泗水新沙置業有限公司779劉陽新源
27掛牌出讓司初第201024號8.8923山東呂晶福地房地產開發有限公司5950公安局區
28上市轉讓思楚迪諾。201026 1.3452山東萬源旅遊發展有限公司384萬元。
29.掛牌轉讓司廚第201025 1.5456山東萬滿園旅遊發展有限公司441
30掛牌轉讓斯丘迪諾。201028 1.6715山東萬滿園旅遊發展有限公司476
31掛牌轉讓給思初第201027號0.7597山東萬源旅遊發展有限公司217
32掛牌出讓司初第201029號1.643九巨龍房地產開發集團有限公司497龍城春天
33掛牌出讓司廚地201030第1.5732九巨龍房地產開發集團有限公司475
34掛牌轉讓思楚地201019號3.0614山東金庭華福實業有限公司1994
35掛牌出讓司初第201043號0.12801鄒城市恒誠房地產開發公司350恒興嘉園
36濟寧市紅星房地產開發掛牌出讓司出第201044號0.395438+02
股份有限公司城分公司金泉廣場480號
37掛牌出讓斯丘迪諾。201060 6.8265泗水福臨房地產開發有限公司7167富臨城
38掛牌出讓四處地201046地塊0.3732山東新商博投資發展有限公司252
39掛牌出讓司初第201047號3.5673山東新商博投資發展有限公司2360
40掛牌出讓四楚地201110地塊2.3993泗水鑫盛置業有限公司2340東旺經濟園
41掛牌出讓給四楚土地20111地塊0.02716泗水鑫盛置業有限公司27
42.地塊編號思楚地20119掛牌轉讓1.688泗水鑫盛置業有限公司1646。
43掛牌出讓四初地201114地塊2.6349濟寧天之和置業有限公司古城路北4200
44.掛牌出讓思楚地201115地塊0.5177濟寧天之和置業有限公司800
45.掛牌出讓四楚地201068號地塊1.745438+03泗水永盛房地產開發有限公司1660光明小區
在用地方面:2009年住宅用地占了相當大的比重，而商業用地只是作為住房的配套，所以住宅需求仍然是土地供應市場的主導需求。不難看出，住宅需求壹直作為剛性需求刺激著我國房地產市場的快速發展。但同時需要註意的是，商業、住宅和商業用地的需求可能在不久的將來迎來壹個繁榮的市場。受監管政策影響，銀行貸款量會大大減少。再加上利率的提高，銀行貸款占企業資金來源30%以上的房地產企業，會因為資金壓力而減少投資，所以房地產開發量和竣工量會有壹定程度的放緩，讓已經投入銷售的商品房有壹個適當的消化時間。住宅開發調控有“擠出效應”，使得資金盡可能流向商業地產，商業地產就會量價齊升，得到快速發展。
在地價方面:呈現穩中有升的態勢，西城區凈開發地價已達70萬元/畝。老城區居住用地凈開發地價達到90萬元/畝，老城區商業用地凈開發地價達到654.38+0.5萬元/畝。
在土地區域中，新老城區交界處的土地最受關註，因為拆遷成本高，老城區的地價高於新城區。目前土地供應市場比較火爆，土地供應量比較大，發出了畸形發展的信號，造成了房地產開發的信心危機。所以要盡量減少土地量，合理供應土地。
註:開發地價指商品房開發凈地價，為扣除安置用地後的價格。(五)從房地產開發和購買群體來看:1。目前，泗水商品房的購買群體並不局限於市區，尤其是《關於鼓勵農民購買城市商品房的暫行意見》(1998年第102號)的出臺。司法正[2009]16)引發了泗水市區房地產消費群體向全縣的進壹步擴大，同時由於我縣生態環境優美，輻射到縣外。本次調查涉及商品房開發商、城市老居民、機關事業單位、企業職工、個體工商戶、農民工等六個群體。* * *發放問卷1.500份，回收1.41.000份，回收率94.6%，合格率95.07%。發放統計表格10份，回收10份，回收率100%，合格率100%；112人接受訪談，占樣本總數的7.47%。具體分布見表5。
本次調查不涉及經濟適用房和安置房，對商品房開發商進行全面調查，對其他五類住房群體進行抽樣調查。
表5:問卷對象和抽樣分布
調查
項目
數量
調查
被調查者人數(人)和男性被調查者比例(人)和% 18-60歲的比例和%商品房供應量。
統計表分布
份數和百分比%現場訪談(人)和抽樣數
比例%
商品房開發商10 100% 7 63.64
城市老年人355 1.52 31 87.6 337 94.93 30 8.45
機關事業單位人員184 1.51.13 61.41.184 100 20 10.87
企業職工200 0.22 11658 19497 20 10%
個體工商戶200 2.06 150 75 194 97 94.5%
農民工380 0.23 288 75.79 374 98.42 33 8.68%
調查結果顯示，有34.9%的人願意在最近五年內買房，城鎮的老住戶、政府官員、職工、個體工商戶和農民工分別為37.18%、33.15%、39%、36.5%和28.9%。
截至目前，我縣購房的主要消費群體如表6所示:
表6:購買商品房的人口比例
行政事業單位工作人員、私營業主、教師、農民和企業員工
購買的房屋數量663 513 347 324 308
比例為30.8% 23.8% 16.1% 15% 14.3%。
抽樣調查顯示，有固定職業和固定收入已形成住房消費主流，占比61.2%；23.8%有壹定的商業運作；農民進城購房比例提高到15%。可以看出，有固定收入的人群成為思成房地產市場最穩定的購買因素，但同時也要看到，外出務工農民成為最具潛力的購買群體。此外，由於泗水獨特的生態環境優勢，曲阜、兗州、鄒城等縣外人士前往泗水市區盛達小區購房時已經出現。目前已有壹批國外買家從各個樓盤湧出，多為投資，但也形成了需求。
(六)來自商品房市場:1，基本情況。泗水的商品房主要是從臨街房屋的改造經營開始的，現在已經形成了以人民路、健康路、文化路、集合路為中心的商業路網。商業區集中的區域有華聯百貨、商貿城、步行街、財富廣場，向周邊輻射，形成老城區的商業格局。目前西城區的商業布局僅分布在中興路兩側，尚未形成規模。2.商品房市場價格分析。隨著商品房建設的加速和開發量的逐年增加，泗水商品房市場有了質的飛躍。消費群體看到了商品房的升值空間，將購買商品房作為理財投資，商品房價格也逐年上漲。目前老城區中心的兩層商鋪市場價格已經達到6500元/㎡ ~ 7500元/㎡。作為新老城區分界線的中興路兩側的中心和輻射帶的商品房價格基本都在5000元/平方米以上。商品房的高投資回報率使價格穩步上升。3.商品住宅發展戰略。商業地產是城市經濟發展的標誌，其功能有:壹是促進城市經濟發展，提高人民生活質量；二是提升城市綜合競爭力；三是吸納社會就業人口；第四是承載城市景觀的能力。
目前，泗水縣的城市中心正逐漸向西發展，老城區濃厚的商業氣息隨著西城區的居住區初具規模而逐漸轉移。預計未來幾年聖源湖、文化廣場等休閑景觀場所建成後，西城區的人氣將進壹步聚集0集，以新老城區交界處的中興路為中心，向東向西形成新的商業區，進而形成四城標誌性商業地標。
(七)從二手房基本情況看:近年來，泗水縣房產管理部門壹直在積極搭建平臺，大力培育房產交易市場。然而，二手房交易的市場份額仍然很低。20161，今年二手房交易量為51，與新開發商品房交易量比例相差甚遠，導致整個房地產市場缺乏必要的彈性和正常流通。主要原因如下:壹是缺乏完善的房地產中介服務體系。房地產中介服務行業與...
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