2021住房和城鄉建設工作路線發布:“三穩”讓位於促內需。
21世紀經濟報道記者了解到，會議主要圍繞全面實施城市更新行動，推動城市高質量發展；穩步實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展；大力發展租賃住房，解決大城市突出的住房問題；加強城市治理，推動建設具有抗災能力的城市；實施鄉村建設行動，提高鄉村建設水平；加快“中國建築”發展，推動建築業轉型升級；繼續推進改革創新，加強法律法規和標準體系建設；加強黨的全面領導、建設高素質幹部隊伍等8個方面，安排住房和城鄉建設工作2021。
其中，在本次會議中，城市更新行動被放在首位，調控工作安排中未提及“三個穩定”，其他許多要點值得關註。
“促進內需”的政策放在首位
在今年的住房和建設工作會議上，被放在首位的工作是“全面實施城市更新行動，推動城市高質量發展”的相關工作內容。
城市更新是擴大內需的重要抓手。此前，住房和城鄉建設部部長王在解讀“十四五”規劃《建議》的文章中也提到，實施城市更新是堅定實施擴大內需戰略、構建發展新格局的重要路徑。“在城市建設領域規劃推進壹系列民生工程和發展項目，有利於充分釋放我國發展的巨大潛力，形成新的經濟增長點，培育新的發展動力，平滑國內周期，促進我國經濟長期持續健康發展。”
雖然2020年房地產投資仍保持較高增長，主要由土地購置費拉動，但在真正拉動內需的建安投資中表現乏力。與此同時，壹些先行指標也顯示，明年房地產投資可能會出現下滑。國家統計局數據顯示，前11月商品房新開工面積同比下降2.0%，但未能轉正。土地購置面積方面，前165438+10月同比下降5.2%，降幅繼續擴大。
全國房地產商會聯合會會長顧雲昌告訴21世紀經濟報道記者，壹方面，在今年的中央經濟工作會議上，強調了“堅持擴大內需”的戰略基礎，住建部工作會議的相關布局也遵循了中央會議精神。另壹方面，自2017年以來，房地產銷售面積連續四年保持每年約17億平方米的高水平，增幅巨大。從合理開發土地資源的角度來看，未來很難保持這樣的高速發展。因此，將發展目標轉向存量成為必然選擇。過去單純關註住房問題的棚改和舊住宅區改造，向系統關註整個城市運行和發展效率的城市更新活動轉變，也將推動內需從住房轉向更多更大的角度。
長效機制逐步落地。
在本次住建部工作會議上，“促內需”的城市更新行動被列為首要任務，而連續兩年成為住建部工作會議“頭條”的2018、2019的調控政策則退居二線。
住建部工作會議提出，穩步實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協調、調控聯動、監測預警、輿論引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。
多位受訪者向265438+20世紀經濟報道記者指出，“政策協調、監管聯動、監測預警、輿論引導、市場監管等機制。”是市場化、行政化監管與事前、事後監管相結合的長效監管機制的組成部分。
對此，RealData首席市場分析師徐小樂表示，2020年，即使疫情對經濟發展有影響，房地產調控也沒有放松，只是各地市場的回暖導致下半年“壹城壹策”密集出臺。據統計，超過20個城市出臺了限購、限貸、限售政策。
不過，不少受訪者強調，“長效機制”的逐步推行並不意味著短期調控馬上就要退出，這需要壹個漫長的過程。顧雲昌指出，無論是今年中央經濟工作會議房地產部分提到的“因地制宜，多措並舉”，還是這次住房建設工作會議提到的“強化城市主體責任”，都是地方政府主導的短期調控，短時間內難以退出。
此外，在這份聲明中，值得註意的是，此前多次強調的“穩地價、穩房價、穩預期”的要求，在工作安排中並未提及。
對此，徐小樂認為，“三穩”其實是建立長效機制所必須的常態化目標。在今年房地產市場整體穩定的背景下，沒有必要過分強調。但也有分析認為，不提“三個穩定”，有利於地方政府采取更加多元化的政策組合。
與中央經濟工作會議類似，本次住房建設工作會議再次強調整頓租賃市場秩序，“規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。”
這顯然和2020年很多長租公寓的爆發有關。不少分析師認為，2021年租賃市場的政策調整將成為重點。
顧雲昌則認為，與住房市場體系和保障體系建設相適應的租賃政策調整，也可分為政府主導的租賃住房政策調整和租賃市場政策調整。其中，對於公租房等政策性租賃住房，需要解決的是“準”的問題，要明確政策邊界、目標群體和投入產出；然而，租賃市場需要解決“標準化”的問題。
其中，針對頻繁“打雷”的租賃市場，徐小樂指出，租賃存在的問題主要在三個方面。壹是需求方租客的權利得不到保障；二是大城市租賃房源供應不足；三是租賃市場發展不規範。所以十四五期間要出臺壹系列政策來突破這三大難題。比如租賃立法會落實租客的基本權利，包括不隨意提高租金，不隨意驅逐租客，讓租客公平享受基本公共服務。從供給端來說，專門劃撥租賃土地供應計劃，降低土地成本，提高租金回報率。為鼓勵房地產企業開發經營租賃住房，在融資、稅收等方面給予企業政策支持，住房資產證券化加快推進。