大健康面紗下的園區產業選擇
由於本次論壇涉及大健康產業和城市發展，受邀嘉賓包括國家發改委城市和小城鎮改革發展中心領導，以及參與大健康產業及相關項目開發的中糧地產、復星集團、碧桂園、金地等四家傳統房企，以及生態辦公服務運營商納什空間、物業咨詢機構戴德梁行。中國作為工業園區專業投行，也受邀在本次論壇上發言。
對於大健康產業以及類似的概念和產業選擇，中國壹直有自己的認識和理解，但由於種種原因，本次論壇沒有進行討論，所以本文將做壹個簡單的介紹，以便與園區領域的同仁分享。
“大健康”和“大健康產業”這兩個詞是近年來非常流行的。據壹些健康產業研究機構稱，其覆蓋面和規模是不可想象的。除了傳統醫藥醫藥、生物工程等萬億產業，還包括保健食品、健康日用品、健康咨詢、老年保健、運動健康、家庭康復，以及房地產、旅遊、農業、服裝、休閑等與人們日常生活息息相關的產業。
但不知道大家有沒有註意到，無論是2010國務院發布的《國務院關於加快培育和發展戰略性新興產業的決定》，還是2017國家發改委最近發布的《戰略性新興產業重點產品和服務指導目錄》，都沒有大健康產業這個詞。
我們也很難準確追溯大健康產業概念的起源。但我們註意到，2011，雲南白藥為了進軍牙膏行業，率先提出了“新白藥，大健康”的戰略。另壹個案例是廣藥集團2012成功收回王老吉品牌後，隨即成立廣州王老吉大健康產業有限公司，致力於運營紅色健康產業。
過去，這兩家藥企在生產經營醫藥產品時，從未提及大健康的概念。當其中壹家進入日化行業的牙膏系列，另壹家公司毫不猶豫地收回已經授權銷售的飲料品牌，他們都紛紛提出大健康的概念。為什麽？
很明顯，這都是為了營銷，為了擴大市場，贏得消費者的關註，開展經營的手段。藥企進入其他產業領域，都可以打上健康概念的標簽，無疑具有先天優勢，是降維的壹擊。但如果只是解讀為保健品，還是很難激起市場的罵聲。畢竟那個時候健康的概念已經穿破了，那些基本被市場遺忘的產品，比如太陽神、朱三口服液、紅心K、哈慈、Only One、螞蟻力神，其實都讓當時的消費者感受過。於是“大健康”的概念應運而生，也成為藥企制造其他沈雁產品代替藥品的“遮羞布”。畢竟醫藥行業雖然看似市場需求很大，但實際上是壹個很小的工業範疇，尤其是在嚴格的健康控制領域。為了獲得巨大的市場，需要投入巨大的研發成本和不可預知的開發周期。所以，藥廠壹旦跳出藥學的束縛，用大健康的理念來解讀發展戰略，其所覆蓋的行業選擇就變得非常靈活。如果能在任何壹個產業節點突破傳統市場，用大健康理念包裝的產品取代舊的行業龍頭，就相當於為自己開辟了壹個全新的市場。
如果說大健康可以是壹個產業，那麽所有描述身心狀態的形容詞加壹個“大”字都可以是壹個產業，比“大安全產業、大幸福產業、大甜蜜產業、大幸福產業、大自由產業”等等都好。相信稍加解讀和運用，這些話在營銷中也會有壹定的作用，但畢竟我們不是從事營銷的，而是作為壹家工業園區領域的專業服務機構。
正如大健康作為壹個營銷概念，在大多數與居民日常生活相關的行業都有其營銷功能，相比工業園區，它也發揮著營銷作用。
比如開發商去拿地，本質上是政府供地等稀缺資源的購買營銷，所以需要大健康等各種營銷概念來包裝；比如政府投資或開發商租售園區物業，也是壹種針對入駐企業所有權或使用權轉移的營銷，同樣需要各種營銷理念來包裝；最後，產業園本身的運營，其持續的租售工作以及所提供的增值服務，也需要針對其所面對的子產業領域進行營銷，因此也需要營銷理念來包裝。
在上述營銷過程中，如果能戴上大健康產業的帽子，就會有很多故事可以講，有無限的市場空間可以想象，方便我們的營銷工作。但可以預見的是，在園區的建設和運營中，大健康產業的概念會被炒作，其落地的實際情況必然會與描繪的畫面有很大差異，而產業園歸根結底還是要持續運營，這與那些通過炒作和營銷來銷售的住宅地產不同。
所以，無論是政府的產業政策制定，還是產業園區的開發運營，還是我們企業的定位，都需要能夠識別營銷理念和產業本質的區別，否則就可能像“地獄裏發現石油”的故事壹樣，在各種營銷理念中迷失方向。
產業這個概念有明確的定義，不能隨意使用。在工業經濟學的應用經濟學學科中，工業的定義如下:
註:以上兩點很好理解。第三點是指整個商品的流通過程，包括R&D設計、原材料供應、能源和基礎設施、加工制造、市場流通和售後服務。
顯然，所謂的大健康產業本身並不屬於上述任何壹個部門。作為飲料的涼茶和作為日化產品的牙膏根本不是壹類商品，保健食品、醫療器械、養老地產之間也沒有類似的技術和工藝。即使是看似關系密切的醫療機構和生物醫藥企業，實際上也只是業務上的重疊，運營是完全不同的領域和邏輯。
那我們如何判斷營銷的概念或者產業的本質呢？僅僅通過以上產業經濟學對產業的定義，我們還是很容易被身邊紛繁復雜的營銷概念所迷惑。在這裏，我們將介紹另壹種工具和理論，以便我們可以快速識別它。
所有的營銷理念，無非是激起顧客的欲望或者逃避或者兩者兼而有之。變得健康並適當地避免痛苦說明了這壹理論。總之，欲望和逃避都是需求的體現，有需求就有市場，但需求和市場都不是行業，能滿足需求和市場的才是行業。
通過這個識別工具，我們可以很容易地識別營銷理念和產業本質。當我們聽到壹個詞或者壹個概念的時候，可以放到上圖中進行對比。這個詞是描述需求還是指向支持產品服務的特定產品、服務或基礎設施？
比如養老是需求，所以不是產業，但養老地產是產業，因為地產是養老產品和服務的空間基礎設施。還有壹些常規的概念，實際上誤導了我們的決策，比如“文化產業”。什麽是文化？廣義而言，文化是人類物質文明和精神文明的總和，涵蓋壹切經濟、政治和精神活動；從狹義上講，文化是人類生存的社會需求。文化來源於社會，社會來源於分工、合作、協調。對於獨立的個體來說，文化其實是壹種需求，滿足這種需求的是產業。具體有哪些？比如文藝創作、音樂創作、攝影、舞蹈、工業設計、建築設計，可以說是滿足了文化需求，但作為產業園區的開發建設單位或運營方，需要關註我們引進和服務的具體是哪些行業。而不是模糊地把文化產業作為壹個統稱，將很難指導我們的具體工作。比如音樂創作所需要的空間形式、硬件設施、軟件服務、發行渠道、版權保護等，與工業設計或文學創作完全不同。假設我們要建設壹個音樂小鎮或者音樂產業基地，那麽我們就知道我們要面對的產業方向，以及我們需要提供的空間特色和服務內容。壹旦我們籠統地面對文化產業或者所謂的文化創意產業，就很容易把音樂小鎮或者音樂產業基地變成銷售音樂產品和服務的商業區。
以上都是基於產業園區的開發建設運營場景，解釋營銷理念與產業本質的區別。之所以要刻意去了解和識別，是為了更好地開發、建設和運營工業園區，而不是玩文字遊戲。
當然，所有園區和空間所承載的產業都不是壹成不變的，甚至是多個產業融合在壹起，不斷進化的。但作為產業園區的運營者，無論是建設前期還是管理後期，都要時刻明確自己瞄準的核心產業是什麽。哪個行業是我們需要重點關註的生態？不要讓壹堆營銷概念沖昏了頭腦，讓為行業服務的園區最終淪為圈地或者營銷噱頭，最後靠賣房獲得收入。
工業園區之所以存在，是因為它能滿足特定產業細分領域的需求，降低其成本，提高其效率。所以，當我們面對壹些帶有產業後綴的詞匯時，要有清醒的認識，把營銷概念歸於營銷工作，把產業概念歸於落地服務。
那麽園區如何選擇產業，並為這類產業創造價值呢？
首先要明白行業生存發展最重要的兩個因素，壹個是成本，壹個是效率。只有低成本高效率才能贏得市場。所有的成本和效率取決於兩個因素，壹個是分工，壹個是技術。在同等技術條件下，專業化分工是降低成本、提高效率的本質。
亞當·斯密把勞動分工分為三種類型:
第二種和第三種分工形式是致力於工業園區的建設和建設。因此，在進行產業選擇或定位時，壹個園區首先考慮的是入駐企業在其產業分工中的節點，需要哪些其他產業和社會分工，其次是這些企業之間的專業化分工能否相互促進。
我們用壹個傳說來理解園區的產業選擇。從上圖可以看出，園區在進行產業選擇時，有兩個參考象限。第壹是園區基金會，第二是企業協作。園區的基礎是指園區本身和社會基礎設施服務的總和，如園區物業的空間形態，水、電、交通運輸工具等能源，與原材料和市場的距離，產業政策等構建園區基本功能的相關因素。企業協同是指某壹行業上下遊企業之間的協同效應。
比如平臺型的電商行業，需要其他外部企業的配合就非常高。從設計、生產、銷售、物流、售後，可以說平臺型電商行業實際上是在整合其他幾家企業來實現自己的核心競爭力，所以平臺型電商行業的企業協同運營能力很高，但電商本身對園區的基礎要求不高，只需要辦公場地、網絡帶寬和相應的交通設施，在能源、原材料供應、物流等方面不需要園區本身。
但需要註意的是，類似的平臺型電商行業，往往擁有互聯網技術之外的其他行業的核心競爭力，比如更低成本的供貨渠道，更便捷的物流，或者以* * *享受經濟的名義進行配送、出租、銷售的渠道。總之，企業協同度高的產業影響力大，園區可以通過引進這類產業帶動其他產業的發展。但這類產業對園區基礎要求低，吸附力不足，容易轉移到其他成本更低的園區。
再比如中小型制造業，對園區的基礎要求更高。除了低成本的物業空間，對廠房的荷載、運輸能力、能源、垃圾處理都有壹定的要求。這類企業對園區的吸附性很強，可以說是園區租賃的壹個可靠的現金流產業，但這類產業的企業間協同性不高。他們只與少數外部企業合作，不需要大規模整合外部企業。
通過這個圖例，園區可以更加理性的選擇行業，同時也可以更加方便的了解行業與園區的關系，以及行業內供應鏈節點之間的關系。這個傳說也可以應用在政府確定產業政策和招商引資的過程中，只要把園區的基礎換成城市的基礎。
以上是通過大健康產業峰會對園區產業選擇的壹些粗淺思考。園區和行業的實際選擇和匹配，還有很多因素需要考慮。總的來說，公園經營者需要澄清觀念，創新方法，找到更符合市場規律的解決方案。