商業地產的住宅承擔者
寫字樓地下也有商鋪，進入國內商業地產市場已經很久了。比如北京豐聯廣場，很大程度上屬於寫字樓底層的商鋪。經過長期的市場競爭，其市場價值得到了市場的認可。寫字樓底層商鋪的市場環境和經營特點與住宅底層商鋪有很大不同。
住宅地下商鋪(以下簡稱“住宅地下商鋪”)是市場高度關註、投資者熱衷的壹種商鋪投資形式。許多房地產開發商充分認識到建設底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，還獲得了更大的投資收益。住宅底鋪上面的樓會帶來穩定的客戶流，樓底鋪未來的客戶群會相對可靠，換句話說，投資者的投資風險相對較小。
住宅底層商業和社區商業設施是不同的，嚴格意義上的住宅底層商業和社區商業設施也是不同的。標準住宅商鋪和寫字樓屬於“公共建築”，而商業配套設施屬於“配套公共建築”，其稅費和運營模式完全不同。散戶只能直接投資標準住宅底層業務。住宅底層業務可以按照服務區間和市場概念來劃分。下面分別介紹。
1，除以服務間隔
根據服務區間的不同，住宅底層商戶可分為對內服務和對外服務兩種。壹些住宅底層業務主要針對住宅小區的居民，而另壹些住宅底層業務不僅將客戶局限於住宅小區。
對於大型住宅小區，底層業務主要服務於小區內的居民。功能設置要結合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理和生活習慣。這樣的店鋪投資少，風險小，資金回籠快。
對於服務於小區外的商鋪，要考慮周邊商業業態和街區功能來確定商鋪的功能。此類店鋪應設在交通便利、商業氛圍濃厚的區域，店鋪面積不宜過小(最好在1000平方米以上)，主要包括大型超市、各類專賣店、大型百貨商場等。，如《今日之家》《海上之家》《現代都市》等。
2、根據市場概念。
隨著越來越多住宅項目的開發，房地產開發商逐漸意識到住宅底層商業具有巨大的市場潛力，但不同項目的競爭將成為未來住宅底層商業市場的主旋律，住宅底層商業項目的市場運營將對住宅底層商業項目的成功起到重要作用。鑒於以上原因，下面按照住宅底層商業項目的市場概念對住宅底層商業進行分類。
根據住宅底層商業市場的特點，我們將住宅底層商業分為三種類型:概念性住宅底層商業、潛在性住宅底層商業和商圈住宅底層商業。下面，分別介紹。
1)概念型住宅底層商業
概念住宅底層商業是指開發商在開發過程中對項目的概念和主題包裝的重視。從以“歐式商業步行街”為概念的“現代都市”、“歐洲經典”，到“珠江景區”，再到“老範街”，住宅樓商業已經從單純的配套服務功能轉變為。但為底層業務做主題包裝只是第壹步，後期主題理念的落實和把控更為重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但絕不應該成為開發商制勝的法寶。
2)潛在住宅底層業務
潛在住宅底層商業是指市場潛力巨大的住宅底層商業項目。相對於借助炒作而在市場上火爆的概念型住宅底層商業項目，壹些住宅底層商業在沒有炒作的情況下也同樣火爆。主要原因是巨大的市場潛力使得此類項目受到眾多投資者的青睞。比如位於亞運村的“林峰綠洲”，由於毗鄰奧運村和奧運場館預留區，具有較強的人氣和凝聚力，近年來的市場潛力不容忽視，是不可多得的投資寶地。
“潛在”房企前景廣闊，但也存在風險。無論投資者是自營、租賃還是出售，他們將面臨的最大問題將是“時間”問題，也就是商家通常所說的“養鋪時間”。因此，投資者應正確評估自己的承受能力，在計算收益率時充分考慮時間因素。
3)商業區型住宅底層商業
商圈住宅底層商業是指已經形成壹定商業氛圍，擁有大量穩定消費群體的住宅底層商業項目。憑借有利位置，把握市場需求，壹些住宅項目雖然價格高，但仍能取得不錯的成績。
商圈住宅樓底層商業周邊的商業已經形成了壹定的氣候，投資風險相對較小，回報率較高。但需要指出的是，雖然成熟商圈的住宅商鋪位置和人氣具有絕對優勢，但投資商鋪的其他條件(如樓層、格局、高度、廣告位、硬件設施等。)也很重要。比如在北京科技會展中心，壹樓的商鋪出租效果非常好。雖然開發商采取了措施吸引客流，比如在三樓增設手扶扶梯，將天橋與二樓直接相連，但仍難以彌補二樓和三樓的設計缺陷，部分商鋪仍處於空置狀態。
最需要指出的是，商圈型住宅底層商戶的價值增值收益空間往往被壓縮，商鋪投資者如果不謹慎，很可能以過高的價格購買商鋪，最終被高位“套牢”。作為壹種與人們生活密切相關的商業地產形式，社區商鋪的市場已經極其成熟。商鋪投資者只要保持理性的投資思維，不過度透支價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。按照零售型社區店和服務型社區店兩種類型分析介紹了社區店的特點。
1，零售社區店鋪
(1)、規模特征
零售社區店的規模有大有小。其中用作便利店和中小型超市的社區商鋪面積比較大，大的約1000平方米，小的約100平方米。藥店壹般面積在100平米左右，食堂面積甚至只有7，8平米。書報館的面積可能會小壹些。壹般小區服裝店很少，如果有，面積也會比較小，壹般20家。
2、規劃設計特點
零售社區店鋪的規劃設計通常沒有特殊要求:高度3.5米是基本要求；如果是中型超市，規劃設計時要考慮合理的柱距，避免柱網過於密集，影響使用效率。
(三)、經營特點
▲店鋪形式
社區店鋪的主要形式主要是鋪面。
▲投資回收形式
社區商鋪的投資回收方式有出租和出售。從市場發展趨勢來看，特賣方式正受到越來越多的市場關註，社區商鋪的購買者將逐漸從散戶向商業投資機構轉型。
2.服務型社區商店
(1)、規模特征
隨著人們生活水平的提高，服務型社區商店的規模逐漸增大。以前有很多小餐館，小美容院，彩擴店，花店等。，但餐館的規模越來越大，大型專業美容院成為大型社區的重要支撐。健身設施從無到有，知名品牌健身機構不斷進入市場。包括幼兒園在內的其他服務設施對商鋪規模的要求較高，面積約為1，000平方米的商鋪具有較好的市場空間。
2、規劃設計特點
服務型社區的商鋪高度不應低於3.5米。在設計安全可靠的前提下，盡量減少柱子的數量，因為餐廳、美容美發、健身設施等設施對水、電、暖、天然氣、排汙、消防等都有相關要求，規劃設計過程中要考慮以上內容。商鋪投資者在投資商鋪時需要考慮這壹點。以上設施越完善，以後就越容易租到。
(三)、經營特點
▲商鋪是不可能統壹管理的，尤其是采用賣投資的形式。開發商不可能在運營階段幹預商鋪投資人的投資形式或經營類型。在這種情況下，如果社區店規模過大，這種沒有統壹定位和統壹經營理念的社區店項目將很可能面臨經營困難。
有的小區建專門的社區商業樓，裏面的商鋪主要是鋪位的形式。這些鋪位的知名度肯定不如鋪面，但它的優勢在於，在統壹的定位和統壹的管理理念下，這類鋪位的競爭力可能會有所提升。換句話說，當社區商鋪的開發商專業化水平較高時，鋪位式社區商鋪的價值可能不如鋪面式社區商鋪。
▲投資回收形式
很多從事服務類店鋪的經營者，因為種種原因，逐漸改變了租鋪的方式:壹方面，過去的餐飲經營者、美容院缺乏財力，只能租鋪，而很多從事服務類店鋪的企業和個人，已經有實力投資購買店鋪；另壹方面，這些經營者不得不面對商鋪的房東壹再提高租金的現實，因此他們會選擇購買商鋪。
從以上分析可以得出，服務型社區店將逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。在住宅建築形式中，整棟建築的壹層、二層和/或地下室用於商業，樓上用於居住。為了保證居住和商業經營兩大功能的有效性，開發商會通過合理的規劃設計，引導居民和底層商業的消費者、經營者自主經營，出入口分開，保證樓上居民的生活盡可能少受底層商業的影響。
需要指出的是，如果規劃設計不夠合理，住宅樓層商戶會在壹定程度上影響住宅銷售。
此外，應適當控制住宅底層商業的規模。當規模超過2萬平方米時，開發商必須對商業地產項目的市場環境進行必要的調查研究，不能用單純的底商概念來確定項目定位、規模和市場策略，否則項目將面臨開發困境。住宅樓層商戶的主要類型多為鋪面形式，少數為鋪位形式。住宅商鋪良好的知名度使其價值最大化成為可能，這也是住宅商鋪吸引市場關註的原因，或者說住宅商鋪受到投資者青睞的原因。
壹些開發商為了標新立異，可能會在住宅底層商業有限的空間內，把這個住宅底層商業項目開發成大型步行街或者其他形式。這些市場意義上的創新，使得住宅底層商業的概念復雜化，需要開發商從更專業的角度去規劃、設計、定位，否則就會用普通底層商業的思維去開發步行街等形式。1.定位解釋
簡單來說，定位就是決定壹個項目應該由什麽組成。對誰？誰會用？嚴格來說，項目定位就是通過市場調查研究，確定項目的市場範圍，圍繞這個市場，對項目的功能和形象做出專門的針對性規定。這壹定義具有以下特點:
定位是基於市場調研。主導型的創業者也會根據自己的判斷來定位自己，他們也能取得不錯的成績。但是，房地產開發是壹個輸不起的行業。如果壹個項目搞砸了，壹切都會失去。所以定位要根據必然性的規律，根據事物的發展規律來判斷事物的發展趨勢。市場調查研究是正確的選擇，是集合各行各業的意見和專家的智慧達到的必然結果。
定位的核心是確定功能。比如建築的本質是什麽？有什麽用？如果我們的定位是商場物業，那應該是什麽樣的物業？超市、產權城商鋪、集貿市場、百貨商場還是專業市場？
定位是壹個系統工程。同時建立定位。還要確定目標客戶和目標形象，以及相關的營銷策略。單壹定位往往導致前後脫節，降低了定位的協調效率。
2.項目定位內容
商業地產項目的定位基本包括功能定位、客戶定位、形象定位，進壹步延伸包括服務定位、技術定位。比如功能定位就是確定建築的用途和功能；客戶導向是確定誰是建築物的投資者、使用者、經營者、物業管理者和消費者；價格定位是確定樓盤的目標價值和價格；形象定位是決定建築在人們心目中的形象；服務導向是建立建築使用過程中提供的服務水平，如酒店、餐廳按星級標準提供服務。等等，說明定位的內容非常豐富。
在上述定位中，功能和客戶導向是核心，兩者相互影響，各有歷史。比如壹個項目的土地性質是寫字樓，排除了客戶導向的隨意性，對客戶導向進行了約束。但在確定功能的大方向時，功能設計的細節要根據客戶導向的結果來確定，客戶導向的結果要通過功能設計來表達和實現。
形象導向和服務導向是功能和客戶導向的自然發展，也是客觀要求。技術定位是在技術層面滿足功能和客戶的需求。比如大跨度空間需要采用鋼結構，綜合布線要足夠靈活，可以采用活動地板技術或者無線局域網技術。
價值定位既是上述定位的結果，也影響定位方向。比如價值最大化方案，不僅需要開發者從長遠考慮問題，還要考慮自身實力。風險最小化就是降低銷售價格，采用最穩妥的功能定位方案，這是開發商的價值取向決定的。有些項目規劃功能非常清晰，要求非常嚴格，簡化了問題的定位。比如社區商品房和住宅底層商業的功能定位，客戶定位和消費群體的定位都不是很復雜。簡單的市場分析可以得到更準確的市場結果。但對於大型項目，規劃部門的職能定位壹般，有定位的余地。在單壹功能無法滿足或需要輔助功能的情況下，需要按程序決定。
1.區分並定位問題
在項目分析和經驗分析的基礎上，辨析定位問題，即需要通過市場調研和研究來回答的問題。例如，如何最好地利用辦公樓底層的空間？商人發展餐廳合適嗎？在樓市發展大型超市或商鋪哪個最好？誰有可能投資購買房產？把問題問對了，就相當於把問題定位成功了壹半。所以，要善於提問。問題越尖銳越深入，我們得到正確結論的機會就越大。
2.確定細分市場
根據調查結果分析市場，並進行提煉。舉個例子，北京某樓盤要對外銷售整層，策劃者把市場分為:
(1)政府機構轉制的大集團(公司)和待轉制的大集團(公司)。
(2)金融機構，包括各級銀行、保險、證券、期貨等非銀行金融機構。
(3)大型股份公司和其他省市集團(公司)，包括上市公司。
(4)行政職能部委和機構。應該承認，壹些不確定因素限制了行政職能部委和機構對辦公樓的需求。
3.選擇目標市場並對其進行評估。
比如，為了使對細分市場的認識科學化，需要對每個細分市場的潛在利潤進行評估。標準是:壹是細分市場的規模和發展前景；第二，細分市場的盈利潛力；第三，公司目標和資源。標準分為A、B、C三個等級，逐漸降低。結果表明，除行政職能部委和機構不符合上述三個評價標準外，其他三個細分市場(政府改制公司、金融機構、外省市集團和股份公司)都是理想的目標。
4.建立定位系統
所謂定位系統，就是商業地產物業的客戶組合群體，即什麽樣的客戶是物業的潛在購買者和使用者，他們應該形成壹個完整的生態關系共同體，具有系統性、整體性、和諧性的特征。
5.評估定位系統
壹個樓盤的市場定位是否正確，是否反映了該樓盤的價值，要進行系統的評估，比較各種方案。在前期充分市場調研、正確把握項目發展方向的基礎上，進壹步詳細論證項目形象、功能組合、規模檔次、目標客戶、物業價值等核心內容，構建商業地產定位與規劃項目的整體框架，為項目提供最可行的發展方案。
1，項目地塊分析
在對項目市場發展趨勢研究的基礎上，該部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合開發的物業形態，並研究項目周邊地塊的現狀和性質，分析其對該地塊可能產生的影響。
2.項目的區位分析
本文主要對項目周邊地塊的現狀和未來發展進行分析，了解項目發展的環境和影響因素。
3.項目地塊條件分析
本文主要對項目地塊的開發條件進行深入分析，找出影響項目開發的因素。
A.項目的SWOT分析(優勢、劣勢、發展機會和競爭威脅):分析項目發展的重要性和困難，明確項目本身的優勢、劣勢、發展機會和競爭威脅。
B.把握項目發展方向:在了解市場環境、片區發展、地塊情況的基礎上，預測項目發展方向和可能的功能屬性，為市場調研提供詳細的方向。
c、項目發展形象定位和理念定位:確定項目的發展形象，為項目定位和規劃設計提供方向。
D.項目功能組合及業態比例定位:主要包括項目內主要物業類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及功能間的關聯控制。
E.項目開發規模和等級定位:根據項目的開發主題和項目所處的市場背景環境，確定項目主要物業類型的開發規模和等級。
F.項目目標客戶定位:主要確定項目各功能物業的客戶類別和消費群體，為項目後期發展規劃提供依據。
g、項目價值定位(含財務分析):根據項目自身條件、整體定位、市場供求、市場現有物業供應價格水平、潛在購買水平、項目區域未來發展趨勢，明確項目各功能物業的價格水平。