多措並舉！保障性租賃住房獲超大“金融團”支持
銀保監會和住建部發文支持保障性租賃住房發展。2月25日，《關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》出爐，《意見》指出國家開發銀行、商業銀行、保險機構、信托公司等，要加大保障性租賃住房金融支持力度。
同時，《意見》還要求銀行保險機構不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進行監管套利。要把控好項目風險，合規適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸，切實防範信貸資金違規挪用於其他用途。
在資深金融監管政策專家周毅欽看來，保障性租賃住房新規的到來，再次明確了中央堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。“十四五”規劃將增加保障性租賃住房供給作為“十四五”時期住房建設的重點任務，近期更是出臺多項政策配合保障性租賃住房供給，此次《意見》的下發，體現了銀保監會多措並舉引領銀行保險機構進壹步加強對保障性租賃住房發展的金融支持的態度。
發揮各類機構優勢加大金融支持 信托、保險等獲點名
2021年6月，國務院辦公廳印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，其中明確要求進壹步加強金融支持。此次《意見》則進壹步明確了相關金融支持內容。
從此次《意見》下發的對象來看，範圍可謂廣泛。包括各大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷銀行、金融資產管理公司、金融資產投資公司等，也包括理財公司，各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產管理公司、養老金管理公司等。
《意見》強調了要充分發揮各類機構優勢，進壹步加強對保障性租賃住房的金融支持。除支持商業銀行提供專業化、多元化金融服務，強調發揮好國家開發銀行作用外，《意見》也指出引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持以及支持非銀機構依法合規參與。
國務院辦公廳去年6月發布的相關意見曾指出，支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。此次下發的《意見》進壹步表示，支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。另外，支持保險機構為保障性租賃住房建設運營等環節提供財產損失、民事責任、人身意外傷害等風險保障。
“險資具有期限長、來源穩定，投資更偏好穩健收益，這與保障性租賃住房資金需求更加匹配。”宏觀分析師周茂華如是說。
此外，對於非銀機構，《意見》提出支持信托公司等發揮自身優勢，依法合規參與保障性租賃住房建設運營。“城投公司開展保障性租賃住房業務後，可以將建成後的保障性租賃住房項目作為底層資產，通過REITs或資產證券化等方式，提前實現相應資產變現，信托公司作為特殊目的載體參與其中。”對於信托公司參與保障性租賃住房金融支持，用益信托研究員帥國讓表示。
探索相適應擔保方式 鼓勵銀保機構參與基礎設施領域REITs
“保障性租賃住房‘大金融’市場正逐漸形成。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進直言，《意見》明確了各類金融機構可以參與保障性租賃住房業務，此類機構匯集，自然是該領域金融市場逐漸成型的重要基礎和標誌。對於各類金融機構來說，需要研究各地保障性租賃住房的市場和政策，積極搭建組織架構和優化業務，積極參與到此類領域中。
《意見》指出，各機構要把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產品和服務。其中，支持銀行業金融機構針對保障性租賃住房項目特點，穩妥有序開展應收租金、集體經營性建設用地使用權等抵質押貸款業務，增強貸款保障能力。
此前，國家發改委印發的《關於進壹步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》明確，將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目。此次下發的《意見》進壹步指出，支持各機構為保障性租賃住房提供多樣化金融服務，鼓勵銀行保險機構在依法合規、風險可控的前提下，參與基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。
支持與規範並重，在加大對保障性租賃住房金融支持的同時，堅守風險底線不容忽視。《意見》強調，銀行保險機構要遵循審慎穩健和安全性原則，對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關支持政策。不得介入已被有關部門列入違建或安全隱患管控的項目，不得向違規采取“高收低租”“長收短付”等高風險經營模式快速擴張的企業提供融資。針對商品房開發項目配建的保障性租賃住房，應確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現專款專用。
此前，央行、銀保監會發布通知，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。《意見》明確指出，銀行業金融機構在計算“房地產貸款占比”指標時，將“保障性租賃住房開發貸款”“保障性租賃住房經營貸款”“保障性租賃住房購買貸款”從“房地產貸款余額”中予以扣除。
此外，在拓寬資金來源方面，《意見》重申，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款發放。“金融債規模較大，期限相對靈活，負債來源相對穩定，支持銀行業金融機構發行金融債券募資有助於提升銀行負債能力，優化負債結構，為資產端投放長期限信貸提供支持。”周茂華表示。