六部門發文:房地產中介不得誘導租客使用租房貸款。
禁止房地產中介賺取房租差價。
當前，我國住房租賃市場存在發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租賃貸款、強行驅逐租客等問題，侵害了租房者的合法權益，影響了社會和諧穩定。在此背景下，住房城鄉建設部、國家發改委、公安部、市場監管總局、銀監會、國家網信辦近日聯合發布《關於整頓和規範住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)，以規範住房租賃市場主體經營行為，保護住房租賃市場各方特別是承租人的合法權益。
針對房源信息、網上發布、服務收費、租賃財務管控等。，該《意見》提出，要嚴格登記備案管理，真實發布住房信息；租賃服務收費應當明碼標價，房地產經紀機構不得賺取房屋租賃差價；不得以租金優惠誘導使用住房租賃消費貸款；擴張過快的住房租賃企業將被約談，進壹步加大對租賃市場的整頓和規範力度。
在業內看來，《意見》內容涉及面廣，進壹步規範了租賃市場，維護了承租人的合法權益。對於鞏固租賃市場現有監管政策的效果，促進2020年租賃市場的發展，同時使租賃企業的經營模式更加規範發展，具有積極的意義。
焦點1住房
不同渠道發布的房源信息要壹致。
《意見》提出，從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，以及轉租住房65438套(間)以上的單位或者個人，應當依法登記市場主體。從事住房租賃經紀服務的機構經營範圍應當標註為“房地產經紀”，從事住房租賃業務的企業經營範圍應當標註為“住房租賃”，並辦理相關備案。
已備案的房地產經紀機構和已申報開業的住房租賃企業及從業人員對外發布房屋信息，應當保證房屋信息真實有效。發布的房屋信息應當實名並註明機構和門店信息，應當包括房屋的位置、用途、面積、圖片、價格等內容，符合真實委托、真實情況、真實價格的要求。
同壹機構同壹房屋在同壹網絡信息平臺上只能發布壹次，不同渠道發布的房屋信息應當壹致。已出售或撤銷的房屋信息，應在5個工作日內從各種渠道撤銷。
焦點2發布
超過30個工作日未維護房源信息的，應當及時撤銷。
《意見》提出，網絡信息平臺應當對住房信息發布主體資格和住房必備信息進行核實。發布住房信息的機構和從業人員應當核實機構身份和從業人員真實從業信息，不得允許不具備發布資格、被列入經營異常名錄或者嚴重違法失信名單的機構和從業人員發布住房信息。房屋所有權人自行發布房屋信息的，應當核實發布者的身份和房屋的真實性。發布轉租房屋信息10套(間)以上的單位或者個人，應當對發布單位的經營資質進行核實。
此外，網絡信息平臺應當加快同壹房源信息的合並顯示，及時撤銷超過30個工作日未維護的房源信息。
對違規發布住房信息的機構和從業人員，住房城鄉建設、網信等部門應要求發布主體和網絡信息平臺刪除相關住房信息，網絡信息平臺應限制或取消其發布權限。
焦點3充電
房地產經紀機構不得賺取租金差價。
《意見》要求規範住房租賃合同和租賃服務收費。房地產經紀機構與住房租賃企業訂立的住房租賃合同，應當即時備案網簽。網簽備案應當使用住房和城鄉建設、市場監管部門制定的住房租賃合同示範文本。尚未出臺合同示範文本的城市要加快制定住房租賃合同示範文本。
在租賃服務收費方面，房地產經紀機構和房屋租賃企業應當明碼標價。收費前應出具收費清單，列明所有服務項目、收費標準、收費金額等內容，並由當事人簽字確認。
值得註意的是，《意見》還提出，房地產經紀機構不得賺取住房租金差價，承租人和出租人到期續簽住房租賃合同的，不得再次收取傭金。房屋租賃合同期限屆滿，除沖抵合同約定的費用外，剩余租金和押金應當及時返還承租人。
焦點4貸款
不得誘導承租人使用住房租金消費貸款。
《意見》提出，金融監管部門要加強對住房租賃金融業務的監管。
開展住房租賃貸款業務，應當以網上備案簽訂的住房租賃合同為依據，按照住房租賃合同期限、租金批發期限和住房租賃貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應當與借款人支付租金的頻率相匹配。
住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、脅迫等手段要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
在租賃金融業務管控方面，住房和城鄉建設部門要加強對采取“AG的低租金”(支付房屋所有人租金高於收取承租人租金)、“長租短付”(收取承租人租金長於支付房屋所有人租金)經營模式的住房租賃企業的監管。
此外,《意見》明確，住房租賃企業租金收入中，住房租賃貸款占比不得超過30%,超過比例的要在2022年底前調整到位。
焦點5監督
可以說說擴張過快的住房租賃企業。
《意見》明確，加強租賃企業監管。對不具備持續經營能力、擴張過快的住房租賃企業，可以采取約談警示、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等措施，防範和化解風險。
涉及非法設立資金池等金融秩序的，相關監管部門按照職責，加強日常監控和違法行為查處；涉及無照經營、實施價格違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位的，由市場監管部門依法查處；涉及違反治安管理行為和犯罪的，由公安機關依法查處。
此外，《意見》提出，直轄市、省會城市、計劃單列市和其他租賃需求旺盛的城市，要在2020年底前完成住房租賃管理服務平臺建設。
■解釋
對房屋發布平臺建設提出了更嚴格的要求。
近年來，我國住房租賃市場發展迅速，為解決新市民住房問題發揮了重要作用。但住房租賃市場仍存在發布虛假房源信息、惡意克扣押金房租、違規使用住房租賃貸款、強行驅逐租客等問題，侵害了租房者的合法權益，影響了社會和諧穩定。
據介紹，住房和城鄉建設部等六部門在全國範圍內開展了整治房屋租賃機構亂象的工作，並取得了初步成效。在此基礎上，住建部等六部門出臺指導意見，將整頓和規範住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化，以整頓和規範住房租賃市場秩序。
該部門強調，各地要以《意見》出臺為契機，把“立改”和“立常”結合起來，加強監管，不斷整頓和規範住房租賃市場秩序，不斷優化住房租賃市場環境，讓群眾租房更放心。
北京市房地產中介行業協會黨支部書記張陽陽在接受新京報記者采訪時指出，《意見》總結了工作成效，借鑒了部分地區的先進經驗，將房屋租賃市場的整頓和規範提升到了壹個新的高度。
58安居客房產研究院分院院長張博指出，意見直指當前住房租賃市場存在的主要問題，對房源信息真實性、房源本身合規性、房源發布平臺建設等提出了更嚴格、更細化的要求，以達到市場平穩有序、租房便捷安全的目的。
諸葛找房數據研究中心分析師王小語指出，《意見》內容涉及面廣，進壹步規範租賃市場，維護承租人合法權益。
未來租房供給的主體將是大量的租房中介。
在業內看來，《意見》的壹大亮點是加強了對從業人員的管理。“這是首次明確要求住房租賃企業在開展業務前應向住房城鄉建設部門推送開業信息，加強了對住房租賃企業和從業人員的監管，可以有效解決出現問題找不到企業和人的問題。”張陽陽說。
在巴樂兔子租賃研究院院長高萌看來，《意見》預見並順應了住房租賃市場發展的必然趨勢。隨著行業的進壹步發展和政策的約束，將會有更多專業的住房租賃企業加入行業，非正規的個人行為也將轉化為專業的機構行為。未來，大量的租賃機構將構成我國租賃供給的主體，行業生態也將圍繞這些機構的市場化行為展開。
此外，《意見》的另壹大亮點是加強住房信息發布管理。張陽陽指出，《意見》明確了“真實房源”的標準，即房源發布應當符合真實委托、真實情況、真實價格的要求，並註明機構和從業人員信息。同時要求網絡信息平臺核實機構身份和人員從業信息，進壹步保證房源的真實性。
個人房地產經紀人仍然賺取差價。
針對住房租賃市場的服務收費，《意見》提出，房地產經紀機構不得賺取住房租賃差價，房屋租賃合同到期，承租人和出租人不得再次收取傭金。
對此，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，規範的房地產經紀機構不應賺取房屋租賃差價，而應通過雙方撮合交易提供經紀服務賺取服務費。“目前房地產經紀機構的服務大多是標準化的，壹些小的房地產經紀機構仍然賺取差價。有的房產中介沒有監管，很難全部納入監管。”趙秀池說。
管理金融風險，防止長租公寓市場爆炸式增長。
近兩年，長租公寓市場頻頻爆發。繼樂嘉爆炸事件後，近日，月如公寓、南靖君創公司、沃客公寓、郭昶公司、杭德宇科技、郭昶公寓等長租公寓被曝拖欠房東房租，資金鏈出現問題。在這種背景下，從政策層面，明確控制金融風險尤為必要。
趙秀池說，“目前，很難從房屋出租中獲得可觀的收入。過度的規模擴張會導致資金鏈斷裂，侵害租客和房東的利益，對市場和行業造成負面影響。”趙秀池表示，有關部門壹方面要通過對租賃平臺上的住房租賃企業合同進行備案管理來加強監管，另壹方面也要加強行業協會的管理。
關於建立投訴處理機制，趙秀池表示，企業和平臺要公布投訴舉報電話，規定處理時限，並及時向當事人反饋處理結果。此外，相關信息要公開，與信用體系掛鉤，不良企業要列入“黑名單”。
“《意見》對住房租賃貸款業務提出了具體明確的要求，顯示出對近年來租賃經營者‘雷爆’事件的關註。通過事前的財務監管，可以有效降低這類租賃機構的風險，有效提高風險。”張博說。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，《意見》出臺後，預計在貸款期限、貸款額度等方面會有各種新的要求。
■背景
中國加快培育和發展住房租賃市場。
65438年2月23日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開。其中，在住房租賃方面，會議指出，著力培育和發展租賃住房，推動解決新市民等群體住房問題。進壹步培育機構化、規模化租賃企業，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規範標準和運行機制。
據科控股有限公司高級副總裁李文傑介紹，此次發布的意見與住建部在明年住房和城鄉建設工作要求中的表述相呼應。《意見》明確了租賃市場企業準入，劃定了行業邊界，防止部分企業逃避監管。同時，也能有效監控租賃企業的財務風險，盡可能避免侵害消費者權益。
事實上，早在2065438+2006年5月，國務院發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，明確提出2020年基本形成供應主體多元化、經營服務規範、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。
基於此，在嚴躍進看來，住建部等六部門發文更好地配合2020年租賃市場發展，充分體現了租賃市場穩租金、穩預期的導向。
房地產市場的平穩健康發展涉及兩個方面，壹是供需基本平衡，房價相對穩定，二是規範市場秩序。過去，我們主要關註市場的健康發展和供需平衡。其實房地產市場的秩序也很重要。六部門聯合發布的意見，對於維護大型市場化租賃市場秩序，維護市場承租人和出租人權益具有重要意義。
——住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧雲昌
新京報記者吳嬌穎張曉蘭