如何讓樓市更健康
疫情後快速恢復，穩定投資的重要支撐
“穩”是2020年房地產市場的“主旋律”。面對疫情影響，房地產市場迅速從“冰凍”狀態中恢復，銷售和投資走出“谷底”，走出深“V”走勢。商品房銷售面積、銷售金額、房地產開發投資下半年均恢復正增長。
樓市成交迅速回暖。2020年10月下旬至2月65438+，突如其來的新冠肺炎疫情讓樓市進入“冰凍”狀態。大部分開發商暫停銷售活動，二手房中介也停止營業。2020年前兩個月，全國商品房銷售面積同比下降39.9%，商品房銷售額同比下降35.9%。受疫情影響，武漢、石家莊、太原等12二線城市無成交，35個三線城市超過1/3無成交，全國大部分城市房地產成交量跌至冰點。
2020年3月以來，隨著疫情逐漸得到有效控制，新房售樓處、中介門店陸續恢復開業，樓市呈現回暖趨勢。“疫情過後，長三角市場率先復蘇，珠三角後期發力，市場規模持續增長。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李說。65438+10月，全國商品房銷售面積與去年同期持平，住宅銷售面積增長0.8%，增速年內首次回正。11月，商品房和住宅銷售面積增速繼續擴大。1-11月，全國商品房銷售面積150834萬平方米，同比增速1.3%；住宅銷售面積增長1.9%。
"房地產是壹個在各個領域迅速復蘇的行業."中國房地產業協會會長馮軍表示，住房需求具有可塑性，住房的消費能力取決於居民的長期收入。疫情期間未滿足的需求會在後期釋放，所以總體來看，疫情對房地產市場影響不大。
房價環比漲幅收窄。從房價的變化來看，從2020年4月開始，隨著樓市的回暖，房價整體漲幅開始擴大，這種情況壹直持續到7月。8月份以來，各城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅繼續收窄或持平。記者梳理數據後發現，壹二三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅從8月份的0.6%、0.6%、1%回落至6月份的0.3%、0.1%、0.2%。二手房價格漲幅由8月份的1.0%、0.4%、0.6%下降至0.5%、0.2%、0.2%。
房價漲幅波動區間也在縮小:2020年前11個月，70個大中城市商品住宅價格漲幅波動區間在-1%-2.0%之間，2019年同期在-1%-2.8%之間，2065436
易居企業集團CEO丁祖昱認為，上半年地方調控政策以穩中偏松為主，地方政府積極推地，緩解企業購地壓力，放寬預售條件，簡化審批程序等，供應方政策的空間很大。同時，更寬松的房貸政策對購房者有利，前期積壓的住房需求繼續釋放，因此壹度有增無減的趨勢。2020年7月以來，深圳、杭州、寧波、東莞等熱點城市相繼出臺房地產調控政策。比如深圳將購房期限延長至三年，提高二套房首付比例，增加交易稅費的征收。
“在調控政策收緊的城市，同樣的是市場火爆，房價明顯上漲，出現了炒作氛圍。”招商證券認為，縱觀全年，多國政府出臺房地產支持政策對沖疫情帶來的風險，體現“穩地價、穩房價、穩預期”是雙邊區間管理。這再次向市場發出信號:“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”的大框架不會改變。
此外，房地產仍是穩投資的重要支撐。2020年1-11期間，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-1高0.5個百分點，已連續6個月保持正增長態勢。
從三大領域投資來看，房地產開發投資增速明顯高於基礎設施投資1.0%和制造業投資-3.5%。“房地產開發投資數據呈現穩中有進的良好勢頭，但尚未達到2019 10%左右的增長水平。在經濟逐步復蘇的情況下，住房投資仍有增長空間，仍是2020年經濟穩定增長的主要引擎。”諸葛找房數據研究中心分析師王小宇表示。
因為城市政策更加靈活，不穩定因素依然存在。
2020年，地方房地產調控力度不會放松，“房住不炒”的定位不變。銀監會、央行、住建部等部委多次召開會議，強調樓市調控政策的連續性和穩定性。自7月以來，中央政府多次召開會議，強調不得將房地產作為刺激經濟的短期手段。同時，保持房地產金融政策的連續性、壹致性和穩定性，加快建立房地產金融長效管理體系。下半年，房地產金融整體監管呈現逐步收緊的趨勢。
同時，在“房住不炒”的指導下，各地城市政策更加靈活，“穩地價、穩房價、穩預期”基本實現。2020年下半年以來，熱點城市房地產市場降溫，搖號搶房現象減少，房企盲目負債擴張有所緩解。旭輝控股董事局主席林忠認為，房價暴漲的時代已經壹去不復返了。“未來的房子是增值產品，但不是高收益的投資產品。”
但是，影響房地產市場穩定的因素並沒有完全消失。第壹，房價上漲的壓力依然存在。國家統計局數據顯示，2020年6月全國平均地價6746元/平方米+0-11，同比上漲22.5%。前11月，房地產開發企業土地購置面積同比下降5.2%，土地成交價格同比上漲16.1%。“壹降壹升”預示著未來房價可能承受上漲壓力。有業內人士認為，在城鎮化背景下，房價上漲的內在動力依然存在，住房投資的屬性很難完全解除，因此今年房價仍有上漲壓力。
其次，房地產資產泡沫的風險在壹些城市隱現。近期，由於深圳等城市新房和二手房價格倒掛，樓市出現“打新熱”，引發各界對樓市泡沫加劇的擔憂。與此同時，各路資金進入房地產領域的沖動仍然強烈，壹些地區的“商業貸款”有卷土重來的跡象，或擾亂住房和金融市場。有購房者反映，最近幾個月收到多家銀行信息，可以辦理房產按揭貸款，年化利率3.75%，遠低於房貸利率。“買房的話，肯定不會用自己的錢。現在‘經營性貸款’利率這麽低。”該公司壹位負責人說。
第三，土地財政路徑依賴難以改變。很難在短時間內徹底改變地方發展依賴房地產的局面。不排除部分地方政府仍將房地產作為短期手段，通過推高地價來刺激經濟，增加地方財政收入。中信證券研究部分析認為，2020年前三季度，國有土地使用權出讓收入49360億元，同比增長10.3%，全年土地出讓金增速可能高於前三季度。“通過匯總各地政府的政府性基金收入計劃，我們發現，即使疫情影響沒有完全顯現，地方政府也需要更多的土地出讓金。”
2021監管的“弦”需要時刻繃緊。
2020年房地產市場整體保持穩定，但市場“暗流”較多，穩定健康發展的基礎仍需共同鞏固。
熱點城市調控不能放松。在新型城鎮化背景下，人口、土地等關鍵要素將加速向城市群和中心城市聚集。值得關註的是，重點城市商品房市場規模基本恢復，部分城市住宅銷售價格出現過快上漲跡象，尤其是長三角和珠三角。據中國指數研究院統計，2020年6月長三角和珠三角新建住宅價格累計漲幅+0-11均明顯大於去年同期，其中長三角累計漲幅為近4年同期最高水平。土地市場方面，2020年壹線城市推地量和優質地塊量增加，導致樓面價出現結構性上漲。
丁祖昱說，從本地拍賣市場來看，城市分化也非常明顯。土地成交金額排名前30的城市，占所有城市土地成交總額的壹半，占成交面積的29%。“2020年是近5年來全國土地出讓分化最嚴重的壹年，開發商把50%的錢投在了30個城市。”
此外，要加快建立房地產金融長效管理機制。中國人民銀行黨委書記、銀監會主席郭樹清在壹篇文章中指出，中國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，大量債券、股權、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段中國金融風險中最大的“灰犀牛”。
丁祖昱認為，2020年8月發布的房地產“三條紅線”融資新規，使得房企資金壓力大幅上升。“房地產依賴於金融，但‘三條紅線’政策出現後，房企的融資流量和現金流可能會變成負值，這對所有房地產企業來說都是巨大的挑戰。因此，壹些企業出現了債券和信用違約。2021房企最難也是最大的挑戰就是資金挑戰。”
多位業內專家建議，加快建立房地產金融長效管理機制，加強對房地產金融的監管，防止房地產市場過度金融化。藍綠雙城董事長曹舟南認為，堅決執行“三條紅線”等措施，有利於保持國家房地產調控的連續性和穩定性，是實現“房住不炒”、因城施策、保障房地產市場平穩運行的重要舉措。
(文章選自論文。com)