麥當勞裏的地產生意經
他止住笑聲，並很快說：“其實並不是做漢堡包的，我真正的生意是房地產。”
01從賣燒烤到賣漢堡
20世紀30年代，世界經濟危機爆發，美國因此處於經濟大蕭條時期。彼時，美國實施禁酒令已10年之久，正餐餐廳因此受到很大的沖擊，基本無人問津。相反，快餐廳減少了服務流程，並且以低價格、出餐快、效率高的特點贏得了那些奔波在運輸行業的工人們，汽車餐廳業態在美國南加州地區迅速興起。
1937年，Maurice McDonald 和 Richard McDonald 兩兄弟在加州的聖貝納迪諾小鎮（SanBernardino）創辦了壹家汽車餐廳（Drive-through），名為 Dick and Mac McDonald，主營燒烤（Bar-B-Que）。
1948 年，麥當勞兄弟發現燒烤店裏漢堡最受顧客喜歡，其銷售額占比也是最高的，於是便主打這款價格低、上餐快的漢堡，並且馬上推出招牌式產品—15美分優質漢堡。
燒烤店正式轉型為漢堡店。
02漢堡背後的地產商
1954 年，雷·克羅克（Ray Kroc）與麥當勞兄弟簽署協議，加入麥當勞，負責麥當勞特許經營權的全美授予事項。
1955 年，麥當勞公司成立。
1956 年，麥當勞地產公司成立。
雷·克羅克將自有的房產、汽車抵押給財產所有人，財產所有人將土地租賃給麥當勞，麥當勞以土地租賃合同作為抵押向銀行 貸款 ，以銀行貸款建立餐廳後，以餐廳作為抵押獲得銀行貸款以支付土地租賃費用；出租餐廳，收取租金償還銀行貸款。
核心邏輯即：加盟商支付的租金，償還銀行貸款（用於餐廳建設）和土地租賃費用。由於土地（租賃合同）和房產（餐廳）均已抵押，現金流風險極高。
不過事實證明，這後來讓麥當勞十分有利地控制了加盟商，包括供應鏈、營銷、運營等方面的統壹管理，也為麥當勞日後收取隨著地價上漲的租金的盈利模式奠定了堅實的基礎。
1978年，美國的零售地產價格不斷上漲。這促使了餐飲所在地段模式逐漸形成兩級分化現象：坐落在繁華商圈的大多都是小面積門店，主推特色產品，占地面積較大的餐廳被迫移到城市的非中心區。
土地價格的瘋狂上漲，證明了麥當勞引以為豪的地產模式非常得益於麥當勞在 利率低 位時就大舉借債進入房地產市場。
1968年—1972年，麥當勞門店開始瘋狂擴張：這壹時期麥當勞購入/長期租賃了超過 1400家門店的土地。
20 世紀 90 年代，麥當勞擁有美國69%的本土餐廳的土地所有權，海外的比例則為 35%。
2016年—2017 年，麥當勞承租的門店占總門店數比例為 40%和 33%，地產帶來的租金收入分別為 61 億、65 億美元，占總收入比重分別為 25%、29%。
與專業地產投資和開發商相比，麥當勞地產的成功之處在於：
前者是在努力復制壹批相同風格的商業地產項目，但純粹靠地產形成自己強勢品牌的，不管是在哪個國家也就那麽幾家，不多，也多不起來。
後者是已經在商業經營方面形成了相當強勢的品牌，麥當勞壹直在賣漢堡，並沒有推出某個地產品牌，但它傳統企業品牌與地產的結合，正使它的利潤達到了長流之水的效果。
03進入中國
正當它的地產運營模式很大程度上為西方著名商業企業所***有時，麥當勞則把眼光放得更加長遠。比如，漂洋過海，進入中國。
1990年10月，位於繁華深圳東門的麥當勞餐廳，是中國大陸第壹家麥當勞餐廳。
1992年4月，北京王府井麥當勞餐廳開業，成為麥當勞在全世界面積最大的餐廳。店鋪坐落於北 京東 單大街與長安街接口處的黃金地段，後來經歷王府井改造，麥當勞因拆遷土地補償狠賺了壹筆，由此可見麥當勞投資房地產眼光之犀利。
麥當勞在壹邊做快餐的同時，壹邊做地產，從來沒有停止過。它已經形成了壹套自己的制造快餐程序、店面擺設規則、店鋪選址秘訣。
2017年1月，中信集團旗下的中信股份、中信資本控股、凱雷投資集團和麥當勞聯合宣布達成戰略合作並成立新公司，後者將成為麥當勞未來20年在中國內地和香港的主特許經營商。本次交易完成後，麥當勞在中國內地和香港的1750多家直營餐廳轉為特許經營。
2017年10月，據國家企業信用信息公示系統消息，麥當勞（中國）有限公司已正式更名為金拱門（中國）有限公司。（PS:在此暫且繼續稱它為麥當勞）
特許經營模式使麥當勞通過使用加盟商的資金杠桿迅速地擴張。
其主要業務是土地購買或者長期租賃，然後提前買下商圈的商鋪，租給麥當勞某個分店的加盟商，同時自己賺取地產增值的 收益 。
目前，麥當勞遍布全球六大洲120多個國家，擁有約3萬+間分店。
當麥當勞擴張到全球之後，已然成為了世界上最大的房地產商，它擁有美國以及世界其他地方的壹些最值錢的街角和十字路口的黃金地段。
04地產盈利模式
麥當勞在房地產上的利潤來源，簡單來說即買賣熱門的商鋪，或從加盟店鋪收高租金。
由於加盟者壹般都沒有足夠的資金支付高額的土地費用和建築費用（大約3-5萬美元，隨著時間的變化而變化），也通常無力爭取貸款。
麥當勞公司就負責代加盟商尋找合適的開店地址，並長期承租或購進土地和房屋，然後將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當勞公司收入的主要來源，這實質是麥當勞房地產公司用各加盟店的錢買下房地產，然後再把它租給出錢的加盟店。
這種房地產經營策略，實際上是把第壹債權人的權利轉讓給了麥當勞房地產公司，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開店的資金困難，又增加了麥當勞公司的收入，同時，通過控制房地產，更有利於麥當勞加強對受許人的管理。
資料表明，至20世紀80年代中期，麥當勞的近萬家餐館中，有60%的房地產權屬於麥當勞總部，另40%是由總部出面向當地房地產主承租的。由此，房地產收入成為麥當勞的主要收入。麥當勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產收入占這部分收入的90%。
此模式的天才之處在於使用了長期的固定的 費率 收購了地產，它將可變成本都轉嫁到特許加盟商上。當銷售價格不可避免地增長時，加盟費也隨之增長，但公司的固定成本相對保持平穩，這個模式將麥當勞打造成了壹個強勁的現金流公司，延續至今。
05黃金地段原則
商業地產到底有多賺錢？
幾年前，肯德基進駐鄭州國貿360廣場，以1500萬的價格拿下了當時的商鋪位，後來LV看上了那個地方，出價3個億，但是肯德基依然不為之動搖。僅僅幾年時間，這個地價就翻了20倍。
其實，在地產中淘金的非地產企業，遠不止麥當勞這壹家。
中原房地產投資顧問公司商業策劃部總監蔡宇翔表示：很多品牌零售企業都是商業用房的大房東，對商業用房的需求量非常大，所以通常能以較低的價格租到房子。他們對地段的商業前景也有自己壹套非常專業的分析模式，由於自帶強大的品牌效應，在他們入住壹個地方後，往往自然而然地會跟著湧進來很多小租戶，他們再以較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業主，這個租金差價就是這些企業的壹個重要收入來源。
麥當勞首席財務官哈裏.索恩本說過壹句話：“本質上我們並不真的是在食品行業，我們是在房地產行業……我們出售十五美分漢堡包的唯壹原因，是因為這是帶來收入現金流的最佳產品，靠漢堡找租戶能夠向我們支付房租。”
麥當勞華東地區總裁施文哲這樣表述：“麥當勞之所以開壹家火壹家，第壹是地點，第二是地點，第三還是地點。”
麥當勞的選址在公司內部是壹件極為重大的事情，通常壹個店的開與否要經過三到六個月的考察，考察的問題極為細致，甚至涉及到店址是否與城市規劃發展相符合，是否會出現市政動遷和周邊動遷，是否會進入城市規劃紅線。進入紅線堅決不碰，老化商圈內堅決不設點，純住宅原則上也不設點。
麥當勞裏的地產生意經：因為強大的品牌效應和專業地段的選擇，帶來強大的顧客流量，有人的地方才有江湖，才能轉化成源源不斷的利潤。
地段，對商業用房的影響在此體現的淋漓盡致。地段不好的投資房都是耍流氓，尤其是商業用房。