調控四周年，哪些城市房價還在漲？
9月14日，國家統計局發布2020年8月商品房銷售價格變動數據。從月度數據看，70個大中城市房價漲跌互現，但整體表現平穩。鐘芳智庫根據8月份的數據和各城市近四年的房價指數變化，梳理樓市變化，試圖探究城市房價漲跌背後的邏輯。
哪些城市在漲，哪些城市在跌？
9月14日，國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀2020年8月商品房銷售價格變動情況。從環比數據看，4個壹線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州、深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%、0.5%。
二手住宅銷售價格環比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州、深圳分別增長0.7%、0.8%、1.7%和1.65、438+0%。31二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手房銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅分別擴大0.2和0.1個百分點。
同比數據顯示，8月份壹線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲3.9%和6.9%，漲幅分別比上月擴大0.3和1.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點。二手房銷售價格同比上漲2.0%，漲幅與上月相同。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅持平或下降16個月。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.5%和1.8%，均與上月持平，均為17個月持平或下降。
從單個城市分析，新建商品住宅漲幅最大的惠州，上漲1.9%，銀川、錦州、唐山、溫州、濟寧、金華、無錫、xi安漲幅超過1%。環比下跌的有太原、南昌、濟南、安慶、九江、常德、桂林、北海、南充，跌幅未超過1%。新建商品住宅同比漲幅最大的是銀川(17.6%)、唐山(15.4%)、西寧(13.4%)、徐州(11.6%)和錦州(165438)。同比降幅超過1%的城市有安慶(-3.1%)、瀘州(-1.7%)、韶關(-1.6%)，貴陽、北海、常德、鄭州、南充、濟南、嶽陽、宜昌降幅為0.655。
從上述城市房價波動數據可以發現，大部分城市是三四線城市。這些城市的房價基數相對較低，限購政策相對寬松。短期有壹些波動，但長期沒有太大的起伏空間。大部分壹二線城市在嚴格的調控政策下，房價漲幅得到了有效遏制。
如果把房價變動的數據延伸到四年，可以發現四年來房價漲幅明顯比本輪調控前收窄，暴漲暴跌的現象並不多見。
中房智庫整理了2065438+2006年9月30日前壹個月的國家統計局2065438+2006年8月同口徑房價變動數據，發現很多城市四年房價漲幅都不如上壹年。比如深圳2016年8月新建商品住宅價格指數為149.2，也就是說以2015年8月為基準，全年漲幅達到49.2%，而2016年8月至2020年8月累計漲幅僅為4.96%；上海2016年8月房價指數為140.07，至今累計漲幅僅為9.88%。
當然，從二手房的數據來看，會發現和新建商品房有很大的區別。比如深圳新建商品住宅四年漲幅為4.96%，二手房四年漲幅為27.14%，說明新建商品住宅限價政策人為壓低了房價數據，導致新房和二手房價格倒掛。所以對於壹些限價政策非常嚴格的壹二線城市來說，二手房的價格數據更有參考價值。
從近四年的價格漲幅來看，新建商品住宅平均價格漲幅達到34.18%，年均復合增長率為8%。四年漲幅超過50%的有Xi安(71.69%)、徐州(62.80%)、三亞(57.06%)、成都(55.28%)、呼和浩特(55.08%)、湯山(52.30%)、昆明(565438)。近四年深圳(4.96%)、上海(9.88%)、天津(10.82%)、廈門(12.01%)、南京(14.45%)、北京(65438)二手房四年平均增長率為22.18%，年均復合增長率僅為5.08%。四年漲幅居前的有無錫(45.78%)、濟寧(41.42%)、唐山(41.38%)、沈陽(35.27%)、秦皇島(35.04%)。牡丹江(0.5%)、上海(5.77%)、石家莊(7.54%)、北京(7.77%)、廈門(8.12%)排名靠後。
盡管調控嚴厲，但部分城市房價上漲勢頭不減。2015至今，Xi安房價連漲53個月，徐州房價連漲55個月，位列四年累計漲幅榜前兩位。
對於這兩個城市來說，近幾年房價持續上漲壹般包括以下原因:壹是房價基數比較低，本輪調控恰逢房價低迷。以Xi安為例。在這壹輪調控之前，Xi安的房價每平米只有七八千，在二線城市中算是比較低的了。二是大規模新區建設帶動地價上漲，進而帶動房價上漲。三是人才引進政策帶動人口流入，導致供需矛盾加劇。
從四年復合增長率統計，70個大中城市新建商品住宅復合增長率超過10%的城市有11個，占比15.7%；復合增長率在8%~10%的城市有21個，占比30%；復合增長率在8%以下的城市有38個，占比54.3%。二手房年復合增長率更低，只有無錫、濟寧、唐山三個城市超過8%，半數以上城市房價年復合增長率在6%以下。
從以上數據可以看出，在“留房不炒”的基調下，炒房會越來越難。占用成本和交易成本疊加，基本覆蓋了投資收益。從投資收益來看，房產已經不是最佳投資選擇。
樓市不再“揩油”？監管更像是“打倉鼠”
2018全國原房重組負責人孟曉蘇在接受媒體采訪時，曾將樓市規律概括為“跳擦”節奏，即三年左右為壹個周期。
2006年樓市火爆，2007~2008年因調控陷入低迷；08年，面對全球金融危機，刺激政策出臺，房價隨即反彈，從2011強調控到2012；2013房價上漲，2014~2015出臺緊縮政策；2016樓市在“去庫存政策”的影響下恢復上漲，隨後樓市調控從“9·30”開始。
根據孟曉蘇的預測，2019年樓市將再次“跳漲”，但持續的調控打破了這壹周期性規律。
即使在中國經濟壓力巨大的當下，政府也沒有像以前那樣刺激房地產，“房住不炒”、“不把房地產作為刺激經濟的短期手段”被反復提及，不斷強化。政策周期性規律被打破，樓市進入以穩為主的溫和上漲階段。
這壹輪調控的目標很明確，就是穩字當頭，“穩地價、穩房價、穩預期”，堅持因城施策落實主體責任的原則。
房價已經成為重要的調控指標。對於房價漲幅過大的城市，大部分城市會選擇主動收緊調控措施；在監管不力的城市，地方政府將面臨被問責和約談的風險。
今年6月和7月，深圳、東莞、南京、無錫等城市的樓市出現過熱跡象，當地政府立即采取行動，加大調控力度。這就像壹個“打倉鼠”的遊戲。如果調控措施不力，房價漲幅過大，就要堅決打擊。
來源:中國房地產報。
原標題:調控四周年，哪些城市房價還在肆意上漲？